나이스옥션 법원경매 제주 2025타경53 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 292-2 연동휴안더센트럴 14층1503호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주로터리' 남서측 인근에 위치하며, 본건 부근은 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상18층 건물 내 제14층 제1503호로서, 외벽: 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 '생활숙박시설'임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, '생활숙박시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경53 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOO

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 292-2, 연동 휴안더센트럴 14층1503호

1.2. 물건 기본사항

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하3층, 지상18층 (해당 호수: 14층 1503호)

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

토지지분: 4.59㎡ (약 1.39평)

건물면적: 30.53㎡ (약 9.23평)

건물지분: 30.53㎡ (약 9.23평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주로터리' 남서측 인근에 위치함.

본건 부근은 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상, 을1 근저당권(성안신용협동조합, 2019-10-11, 1,320,000,000원)이 말소기준권리로 표기되었으나 말소 처리됨.

갑2 소유권이전 1번 신탁등기 말소(김지연외 3명, 2024-03-13) 기록이 있음.

갑3 임의경매 개시 결정(성안신용협동조합, 2025-01-03, 90,017,603원) 기록이 말소 처리됨.

등기부 채권 총액은 1,320,000,000원임.

3.2. 말소 및 인수 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없으며, 지상권도 해당 사항 없음.

등기부상 모든 권리가 말소 처리된 것으로 보이며, 별도의 인수 대상 권리는 없을 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임.

기타 임대 관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

제주시 연동은 제주의 주요 상업 및 관광 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 우수함.

대상 물건은 복합적인 용도의 시설들이 혼재된 지역에 위치하여 지역 활성화 가능성이 있음.

4.2. 주변 상업 시설

신제주로터리 인근으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 숙박시설이 밀집해 있어 관련 소비 활동이 활발할 것으로 예상됨.

해당 물건 주변에 인근 주민을 대상으로 하는 편의점, 식당, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설들이 잘 갖추어져 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 현황

본 건은 '생활숙박시설'로 이용 중임.

철근콘크리트 구조로 외벽은 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있음.

5.2. 편의 및 부대시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 보일러 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

건축물대장상 18층 건물에 3기의 승강기(이동용 1기 포함)가 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 하자

감정평가서 요약에 따르면, 기존 감정평가 시 확인되지 않았던 심각한 하자가 확인되어 이를 감안하여 재감정평가가 이루어졌음. 이는 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항이므로 현장 확인이 필수적임.

6.2. 권리 관계 및 미상 정보

등기부상 모든 권리가 말소 처리되었으나, 채권 총액이 13.2억원에 달하는 공동담보 물건이므로 채권 관계를 면밀히 확인할 필요가 있음.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인접해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 시내 중심 상업지역에 위치한 생활숙박시설로, 입지 및 교통 여건은 양호함.

등기부상 복잡한 권리 관계가 정리되고 매각으로 소멸되는 권리가 많아 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 공동담보로 인한 채권 총액 규모가 큼.

무엇보다 기존 감정평가 시 확인되지 않았던 심각한 하자가 재감정평가에 반영되었다는 점은 반드시 현장 확인 및 전문가의 면밀한 검토가 필요함.

임대 관계 미상인 점도 명도 시 예상치 못한 변수가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

제주 핵심 상업지구에 위치하여 임대 수익 또는 시세 차익 잠재력 보유.

생활숙박시설로서 관광객 또는 단기 체류 수요 흡수 가능성.

일괄 매각으로 토지와 건물 일체를 취득하여 활용도 증대.

현재 감정가 1.2억원은 면적 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성 (단, 하자 감안).

9. 예상 입찰가

감정가 1억 2천만원을 기준으로 하되, 물건명세서의 "심각한 하자" 및 "임대관계 미상" 등의 요소를 고려하여 신중하게 접근해야 함.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 하자의 정도, 수리 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 산정한 후 결정되어야 함.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있으나, 하자에 따른 추가 비용을 감안하면 이를 초과할 수도 있음. (예상 범위: 84,000,000원 ~ 96,000,000원 + α)

인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.