나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109292 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 251 전 경매
매각기일: 2025-12-02
물건 개요
나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109292 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 251 전 경매
- 사건번호: 2024타경109292
- 주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 251
- 감정가: 140,000,000원
- 최저가: 89,600,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 전
창원지방법원 경매8계 2024타경109292 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 251 | 감정가: 140,000,000원 | 최저가: 89,600,000원 | 용도: 전
1. 창원지방법원 2024타경109292 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 창원지방법원 2024타경109292 (2)
소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 251
용도: 전
감정가: 140,000,000원
토지면적: 763.00㎡ (약 230.8평)
토지 지분율: 66770.12999999999
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지 일부 지분 매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 우OO
채무자: 우OO
채권자: 의OOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고
주의사항:
공유지분 매각임 (공유자 우선매수 신고는 1회에 한함).
최저매각가격은 타인 소유 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
전용허가를 득하지 않고 불법 형질 변경 경우 원상회복 명령 가능성 있음 (구체적 사항은 관할청 확인 필요).
공부상 지목은 전이나, 현황은 야적장으로 이용 중임.
지상 일부에 타인 소유의 건물이 소재.
지상에 소재하는 건설자재 등은 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외.
2. 입지조건
경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 소재로, 화천교차로 북측 인근에 위치합니다.
주위는 농경지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
본 토지는 서측 또는 북측으로 노폭 약 5-6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.
3. 권리분석
본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 우OO입니다.
매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 공유자 우선매수 신고가 가능한 점이 특징입니다.
임의경매 절차에 따라, 매각이 완료되면 말소기준권리 이하의 각종 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.
다만, 공유지분 매각이므로 최종 매수자는 토지 전체가 아닌 지분만을 소유하게 되며, 이로 인한 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.
4. 상권분석
현재 공부상 지목은 '전'이나, 기호(1,2,3) 모두 현황은 '야적장'으로 이용 중입니다.
주변 환경이 농경지와 근린생활시설 위주이므로, 상권이 매우 발달한 지역이라고 보기는 어렵습니다.
야적장으로 이용 중인 현황은 법적으로 규제될 소지가 있으며, 특히 '개발제한구역' 지정으로 인해 향후 토지 이용에 있어 엄격한 제한이 따릅니다.
5. 생활정보
정확한 주소지 주변의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.
다만, '근린생활시설'이 주위에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 일부 충족될 수 있습니다.
북면 지역은 창원시 외곽에 위치하여 자연환경이 비교적 잘 보존된 곳으로 파악됩니다.
6. 잠재적 리스크
공유지분 매각으로 인한 다른 공유자와의 재산권 행사 및 이용에 관한 협의 필요성.
타인 소유 건물이 토지 지상에 소재하여 토지 이용에 실질적인 제약이 발생하며, 이는 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칩니다.
현황(야적장)과 공부상 지목(전)이 불일치하며, 불법 형질 변경 시 원상회복 명령 등 법적 제재를 받을 수 있습니다.
농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 갖추지 못하면 계약이 무효 처리되고 매수보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
토지이용계획상 '개발제한구역', '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역', '공장설립승인지역' 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 토지 활용에 큰 제약이 따릅니다.
공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효될 수 있습니다.
7. 종합 의견
본 물건은 창원시 의창구 북면 화천리의 토지 일부 지분 매각 건입니다.
현황은 야적장으로 이용되고 있으나 공부상 지목은 전이며, 타인 소유 건물이 지상 일부에 소재하고 있어 토지 이용에 실질적인 제약이 있는 상태입니다.
특히, 공유지분 매각, 농지취득자격증명 필수, 현황과 지목의 불일치, 그리고 개발제한구역 등 다수의 공법상 제한 사항으로 인해 투자에 신중한 접근이 요구됩니다.
최저매각가격은 타인 소유 건물 소재 등 제약 요인으로 인해 제한적으로 책정되었으나, 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.
8. 투자 포인트
저가 매수 가능성: 타인 소유 건물 소재 등으로 인해 최저매각가격이 제한되어 있어, 해당 토지의 가치를 적절히 평가하고 활용 방안을 찾을 경우 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.
잠재적 활용 가능성: 토지이용규제가 많음에도 불구하고, 향후 개발 계획 변화나 특정 용도(예: 현황과 같이 야적장, 물류 창고 등)로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 엄격한 법적 규제 범위 내에서 가능해야 합니다.
이해관계 조정: 공유지분 매각이므로, 다른 공유자와의 원만한 협의를 통해 토지 이용에 대한 합의를 이끌어낼 수 있다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있습니다.
법원 정보
창원지방법원 경매8계