나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118957 [1] 울산광역시 남구 신정동 851-20 신정현대홈타운 103동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118957 [1] 울산광역시 남구 신정동 851-20 신정현대홈타운 103동 23층2301호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경118957
• 주소: 울산광역시 남구 대암로 81, 103동 23층2301호 (야음동,신정현대홈타운)
• 감정가: 420,000,000원
• 최저가: 420,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매3계 2024타경118957 | 소재지: 울산광역시 남구 대암로 81, 103동 23층2301호 (야음동,신정현대홈타운) | 감정가: 420,000,000원 | 최저가: 420,000,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 경매물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118957 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 851-20 신정현대홈타운 103동 23층2301호 (실제 단지 위치는 야음동 594-37 지상)

용도: 아파트

감정가: 420,000,000원

토지면적: 27.18㎡ (토지 지분율: 2718.1)

건물면적: 84.96㎡ (건물 지분율: 8496)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 박OO

1.2. 주요 특징 및 주의사항

경매구분: 부동산강제경매

주의사항:

1. 재매각 사건이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%로 상향됩니다.

2. 공부상 소재지는 신정동 851-20 외 3필로 되어 있으나, 본건이 속한 통칭 '신정현대홈타운 1단지'는 야음동 594-37 지상에 위치합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

위치 및 주위환경: 울산광역시 남구 야음동 소재 <대현초등학교> 북측 인근에 위치하며 주위는 노변 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 관련 지번 4필지 기준 부정형의 토지이며, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 단지 주변 및 단지 내 가로망 상태는 보통입니다.

지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 중로1류(폭 20m-25m) 등과 접합하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 다수의 초등학교(동백초, 동평초, 대현초) 상대보호구역에 해당합니다.

2.2. 건물 정보

건물의 구조: 철근콘크리트조 박공지붕 25층 건물 내 23층 2301호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 샤시창호 등입니다.

이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 소화전, 승강기, 도시가스공급설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 권리 분석

경매구분: 부동산강제경매 (채권자 박OO)

소유자: 김OO

특이사항: 재매각 사건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%입니다. 재매각의 경우, 이전 매수인이 잔금을 미납하여 재진행되는 경우이므로 입찰 전 권리 분석에 영향을 미치지는 않으나, 최저가 상승에 유의해야 합니다.

임대차 관계: 미상입니다. 현황조사 및 매각물건명세서 확인을 통해 임차인 유무, 대항력 여부, 인도 가능성 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크

재매각 사건: 입찰보증금이 최저매각가격의 30%로 높아 자금 계획에 영향을 미칩니다.

소재지 불일치: 공부상 소재지(신정동)와 실제 단지 위치(야음동)가 상이하다는 주의사항이 있습니다. 등기부 및 관련 서류 확인 시 이 부분을 유의해야 합니다.

임대차 관계 미상: 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없으므로, 명도 리스크를 최소화하기 위해 철저한 현장 조사 및 서류 확인이 필요합니다.

3. 시장 및 생활 정보 분석

3.1. 상권 분석

주위 환경은 공동주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등으로 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어진 지역으로 판단됩니다.

단지 주변의 가로망 상태가 보통이며, 차량 접근이 용이하여 상권 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

3.2. 생활 정보

교육 환경: <대현초등학교> 북측 인근에 위치하며, 동백초등학교, 동평초등학교 등 다수의 학교 상대보호구역 내에 있어 교육 환경은 양호한 편으로 추정됩니다.

교통: 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

대단위 아파트 단지에 속한 고층(25층 중 23층) 물건으로, 선호도가 높을 수 있는 층수입니다.

주변에 학교 등 교육 시설이 밀집되어 있어 실수요층에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

감정가 기준 토지/건물 일괄 매각으로, 아파트 경매 물건으로서 기본적인 투자 형태를 갖추고 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

재매각 사건으로 인한 높은 보증금(30%)은 입찰의 부담 요소이나, 이로 인해 경쟁률이 다소 낮아질 가능성도 있습니다.

가장 중요한 점은 공부상 소재지와 실제 위치의 차이에 따른 권리 및 현황 확인입니다. 관련 지번들(신정동 851-20 외 3필지)과 실제 아파트가 위치한 야음동 594-37 지번과의 관계를 정확히 이해해야 합니다.

입찰 전 임대차 관계에 대한 철저한 현장 확인 및 명도 계획 수립이 필수적입니다. 주변 시세 분석을 통해 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계