나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8678 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 망성리 380-1 과수원 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8678 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 망성리 380-1 과수원 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경8678 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 망성리 380-1 | 감정가: 1,226,820,000원 | 최저가: 601,142,000원 | 용도: 과수원

1. 울산지방법원 2024타경8678 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8678 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 망성리 380-1

용도: 과수원

감정가: 122,682,000원

토지면적: 17,526.00㎡ (약 5,302평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 안OO

채권자: 울OOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본건 토지 전부에 대하여 농지취득자격증명이 필요하며, 이는 매각결정기일 전까지 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 점을 각별히 유의해야 합니다.

토지의 지목은 과수원이지만, 현재 지상에는 과수가 아닌 잡목이 식재되어 있어 이를 감안하여 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

토지의 일부는 현황상 출입로로 사용 중이며, 제시외 메쉬철망 출입문과 담장은 매각물건에서 제외되므로 경계 확인이 필요합니다.

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 망성리 소재 "욱곡마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 시설이 부재하여 전반적인 교통 상황은 불편합니다.

형태 및 이용상태: 본건은 부정형의 완경사지로 현재 과수원으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (축종별 제한거리 250m, 300m, 500m 미만), 개발제한구역입니다.

제시목록 외의 물건: 없습니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 망성리의 욱곡마을회관에서 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 어우러진 전형적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 남측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접해 있어 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용이 불편한 점은 단점으로 볼 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 안OO입니다. 채권자는 울OOOOOOOOO이며, 채권자의 신청에 의해 경매가 개시되었습니다. 임의경매의 경우, 원칙적으로 낙찰자는 소멸주의에 따라 잔여 채무를 인수하지 않으며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸됩니다. 다만, 정확한 권리관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 매각물건명세서 등 관련 서류를 통해 반드시 추가로 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하여, 일반적인 도심 상권의 특성은 나타나지 않습니다. 인근에 분포하는 농가주택들을 중심으로 한 농업 활동이 주된 경제 활동으로 파악되며, 상업 시설 이용은 차량 이동을 통해 인근 지역으로 나가야 할 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

본 토지의 주변 환경은 전원생활 또는 농업 활동을 영위하기에 적합한 조용한 자연환경을 제공합니다. 편의시설, 의료기관, 교육시설 등 기본적인 생활 기반 시설은 차량을 이용해야 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 불편한 점을 고려할 때 자가용 보유가 필수적일 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요하고 치명적인 리스크는 농지취득자격증명 발급 의무입니다. 이 증명을 매각결정기일 전까지 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 토지의 지목은 과수원이지만 현황은 잡목이 식재된 상태이며, 일부 현황 토지가 출입로로 사용되고 제시외 시설은 매각 대상에서 제외되는 점을 고려해야 합니다. 더불어, 도시지역 내 자연녹지지역이면서 개발제한구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 법적 제약이 따를 수 있다는 점 또한 주요 리스크입니다. 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

울산광역시 울주군 범서읍에 위치한 본 토지는 농업적 가치 또는 전원생활을 위한 부지로 고려해볼 수 있습니다. 차량 접근성은 확보되어 있으나, 대중교통 불편 및 개발제한구역 등의 법규 제한 사항이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 발급이라는 필수 요건을 충족해야 하므로, 사전에 철저한 준비와 확인이 요구되는 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

본 토지의 잠재적 투자 포인트는 울산이라는 대도시와 인접한 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있다는 점입니다. 개발제한구역으로 묶여 있어 당장의 개발은 어렵지만, 향후 규제 완화 가능성 또는 농업 관련 사업 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 다만, 투자를 고려하신다면 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 관련 규제에 대한 심도 깊은 사전 조사와 법률 검토를 반드시 선행해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계