나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118360 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 OOOO OOOOOOO OOOOOOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근
에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물의 제1층 제1-126호로서,
외벽 : 치장벽돌 붙임, 복합판넬잇기, 강화유리창호 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 강화유리 창호 등입니다.

이용상태

공부상 판매시설이며, 현장조사 당시 본건은 북측 인접 매장인 "THE SQUARE FACTORY STORE"
의 의류 보관창고로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비, 공동위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태등

가장형의 본건 토지 4면 모두 각각 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자도로에 접해 있어
가로망 상태는 무난시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 현장조사 당시 본건은 북측 인접 매장인 "THE SQUARE FACTORY STORE" 의 의류
보관창고로 이용 중이었으며, 매장의 직원에게 임대차 관계 등을 탐문하였으나
, 그 내용을 알지 못하는 바, 임대관계는 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본건은 현장조사 당시 북측 인접 매장 'THE SQUARE FACTORY STORE'의 의류보관 창고로 이용중이었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 보고서

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118360 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산축산업협동조합

소재지: 경상남도 양산시 증산역로 177 (물금읍 가촌리), 라피에스타양산 1층 1-126호

용도: 판매시설 (전유부 정보상 복합용도: 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설)

감정가: 1,220,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 33.07㎡ (약 9.99평)

토지 지분: 33.07㎡ (약 9.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.55㎡ (약 18.02평)

건물 지분: 59.55㎡ (약 18.02평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 증산역, 소공원 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 증산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 토지는 가장형으로 4면이 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자 도로에 접하여 가로망 상태가 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로1류, 중로1류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 02월 02일 접수된 울산축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 912,000,000원)입니다.

본 경매 사건의 채권자는 울산축산업협동조합입니다.

기타 등기사항:

* 소유권 이전 (2019-06-18, 주식회사제이엔씨파트너스) - 신탁등기말소

* 소유권 이전 (2023-02-02, 최성원) - 매매, 1,212,679,000원

* 근저당권 (2023-02-02, 울산축산업협동조합) - 912,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (2024-04-30, 하나카드) - 7,122,930원 (말소)

* 가압류 (2024-07-02, 주식회사우리카드) - 6,244,701원 (말소)

* 임의경매개시결정 (2024-11-05, 울산축산업협동조합) - 본 사건 (말소)

* 압류 (2024-11-22, 국민건강보험공단) (말소)

총 등기부채권액은 925,367,631원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사글로벌리그로우

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 06월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계에 대한 상세 내용은 현장 조사 당시 탐문하였으나, 매장 직원이 내용을 알지 못하여 임대차 관계는 미상입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 인수되는 권리(임차인의 보증금 등)는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

공부상 용도는 판매시설이나, 현장 조사 당시 북측 인접 매장인 'THE SQUARE FACTORY STORE'의 의류 보관 창고로 이용되고 있었습니다. 건부지는 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설 용도로 활용 중입니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 근린생활시설 및 아파트 단지가 밀집해 있어 유동인구가 기대되는 지역입니다. 증산역 역세권 상권으로, 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 증산역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 이용 편리.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 아파트 단지로 인한 생활 편의시설 이용 용이.

6. 잠재적 리스크

* 현재 건물 이용 현황과 공부상 용도(판매시설)의 불일치로 인해 향후 용도 변경 및 영업 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 임대차 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없습니다.)

* 건물의 관리 상태 및 노후화 여부에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 증산역 역세권에 위치한 상가 건물로, 교통 및 주변 상업 시설 접근성이 우수합니다. 현재 공부상 용도와 다르게 인접 매장의 창고로 사용되고 있다는 점은 주의가 필요하지만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계는 매우 깔끔한 편입니다. 잠재적 상권 가치를 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 증산역 역세권 상가로서 높은 잠재 가치 보유.

* 권리 관계가 복잡하지 않아 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됨.

* 다양한 업종으로의 활용 가능성 (판매시설, 근린생활시설 등).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 시장 가치, 주변 시세, 건물 상태, 명도 비용, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정하시면 됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.