나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120400 [1] 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층305호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120400 [1] 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층305호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경120400 | 소재지: 울산광역시 중구 화합로 379, 3층305호 (반구동,소담팰리스) | 감정가: 77,000,000원 | 최저가: 37,730,000원 | 용도: 오피스텔

1. 울산지방법원 2024타경120400 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120400 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층305호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 77,000,000원

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

토지 지분율: 585.84%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

건물 지분율: 2856.54%

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 주OOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 한OOOOOOO

주의사항: 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "학성초등학교" 서측 인근에 위치한 "소담팰리스" 3층 305호입니다. [cite: provided text] 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정은 보통 수준입니다. [cite: provided text] 본건이 위치한 반구동 일원은 태화강과 동천강을 끼고 있어 친자연적인 주거 환경을 제공할 수 있는 잠재력이 있습니다. 또한, 인근 지역에서 '태화강 센트럴 아이파크'와 같은 신규 아파트 단지 건설이 추진되고 있어, 향후 지역 발전 및 가치 상승이 기대됩니다. 교통망 개선 계획으로는 울산 트램 1호선(2029년 개통 예정)과 제2명촌교(2029년 준공 예정) 등이 예정되어 있어 접근성이 더욱 향상될 전망입니다. 강북로가 인접해 있으며 KTX 태화강역과의 접근성도 양호한 편입니다. 주변 지역에서 학성초등학교와 인접한 곳에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 울산지방법원 2024타경120400 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. [cite: provided text] 소유자 겸 채무자는 주OOOOOOOOOOO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다. [cite: provided text] 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. [cite: provided text] 보다 정확하고 상세한 권리 분석을 위해서는 해당 경매 물건의 법원 명세서 및 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다. 제공된 정보만으로는 모든 권리 관계를 파악하는 데 한계가 있습니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지구입니다. [cite: provided text] 학성초등학교 인근이라는 점은 학생 및 학부모를 대상으로 하는 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 인근 지역에서 진행되는 대규모 주택 개발(예: 태화강 센트럴 아이파크)은 지역 상권 활성화에 기여할 수 있으며, 신규 입주민 유입으로 인한 소비 수요 증가를 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 시설로는 본건의 주위환경에 명시된 학성초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. [cite: provided text] 교통 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다. [cite: provided text] 주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다. 건물 자체적으로는 위생급배수, 승강기, 화재관리, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: provided text] 태화강 및 동천강 인근에 위치하여 산책로 등 자연을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 해당 호실의 임대 관계가 '미상'이라는 점입니다. [cite: provided text] 이는 경매 낙찰 후 공실 상태로 인수하거나, 기존 임차인이 있을 경우 명도에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 또한, 제공된 토지 지분율(585.84%) 및 건물 지분율(2856.54%) 수치는 일반적인 표기와 달라 오류 가능성이 있거나 복잡한 소유권 관계를 내포할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다. 더불어, 향후 부동산 시장의 변동성이나 지역 경기 변화에 따른 자산 가치 하락의 가능성도 고려해야 합니다. 본건의 용도가 업무시설(오피스텔)이므로, 주거용으로 활용 시 관련 세금 및 법규 준수에 유의해야 합니다. [cite: provided text]

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 오피스텔로, 학성초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. [cite: provided text] 주변의 신규 주택 개발 및 교통 인프라 확충 계획은 미래 가치 상승에 대한 기대를 높입니다. 또한, 태화강과 동천강이 가까워 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 그러나 임대 관계 미확인, 이례적인 지분율 표기 등은 투자 결정 전 면밀한 실사와 법원 서류 검토를 통해 반드시 해소해야 할 부분입니다. 업무시설(오피스텔) 용도에 대한 이해 또한 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

개발 호재: 울산 중구 반구동 일대의 지속적인 개발 사업과 교통망 확충(울산 트램 1호선, 제2명촌교 등)은 본건의 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

자연 친화적 환경: 태화강과 동천강을 접하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

경매 통한 시세 차익: 감정가격을 기준으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

입지적 이점: 초등학교가 인근에 있어 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계