나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120400 [1] 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "학성초등학교" 서측 인근에 위치하는 "소담팰리스"3층 305호로서 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 3층 305호로서
외벽: 시멘트 몰탈위 페인트,치장석마감
내벽: 몰탈위 페인트마감
창호: 샷시 2중창임

이용상태

건축물대장상의 용도는 업무시설(오피스텔)입니다

설비내역

위생급배수설비, 승강기, 화재관리설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 유사토지로서 공동주택,업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

2면의 포장도로에 접하고 있으며 가로망상태는 보통입니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,대로3류(폭25m-30m)(접합),소로2류(폭8m-10m)(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역(학성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계: 미상입니다.
2.기타참고사항: 본건305호는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 울산지방법원 2024타경120400 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층305호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설(오피스텔))

건물 준공연도: 2017년

감정가: 77,000,000원

토지 면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

건물 면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한 *

1.1. 입지조건

입지조건:

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "학성초등학교" 서측 인근에 위치한 "소담팰리스" 3층 305호입니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

본건까지 연결되는 2면의 포장도로가 있으며, 가로망 상태는 보통입니다.

1.2. 권리분석

권리분석:

말소기준권리: 2022카단13789 (갑2) - 주식회사대신저축은행 외 12명 가압류 (금액 500,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-25

* 확정일자: 2022-03-11

* 배당신고일자: 2024-03-28

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 권 은 대항력을 갖추고 있으며, 해당 보증금 85,000,000원은 배당 순위에 따라 변제받게 됩니다.

* 주의 문구: 임차인 권 은 대항력 있는 임차인으로, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 권리:

* 을1: 주택임차권 (2024-03-28 접수, 권리자: 권근, 권리금액: 85,000,000원, 말소: 인수). 이는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

말소되는 권리:

* 갑2: 1번 주식회사대신저축은행 외 12명 지분가압류 (말소)

* 갑5: 강제경매개시결정 (2024타경120400) (말소)

총 채권액: 585,000,000원

1.3. 상권분석

상권분석:

본건이 위치한 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

울산광역시 중구 반구동, 학성초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하며, 대로 및 소로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

주변에 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(학성초등학교) 등 관련 법규가 적용됩니다.

1.4. 생활정보

생활정보:

교육시설: 학성초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

대항력 있는 임차인(권근)의 보증금 85,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 반드시 임차인 배당 여부를 확인해야 합니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 사용 중인 것으로 추정됩니다. 향후 주거용 건물과 관련된 세무 및 법규 문제가 발생할 수 있습니다.

부동산 시장의 변동성에 따라 낙찰가 및 향후 시세가 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견:

본 물건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 소담팰리스 오피스텔로, 준공 6년차(2017년) 건물입니다.

학성초등학교 인근의 비교적 안정된 지역에 위치하고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 권 이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 85,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

감정가는 77,000,000원이지만, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하면 실질적인 매수 가치는 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트:

2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 8.64평의 소형 오피스텔입니다.

실수요자 또는 소액 투자자에게는 접근성이 있을 수 있습니다.

낙찰가 결정 시 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 중요한 고려 사항입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가:

본 물건의 예상 입찰가를 산정하는 데 가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 권 의 보증금 85,000,000원 인수 여부입니다. 제공된 정보에는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에는 "배당절차에서 임차보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어 정보가 상충됩니다. 입찰 전 반드시 법원에 임차인 보증금 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

시나리오 1: 임차인 보증금 인수 금액이 0원인 경우 (즉, 매수인이 인수하지 않아도 되는 경우)

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 3층 물건이 2026년 4월 27일에 66,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가(77,000,000원)와 최근 실거래가(66,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 임차인 보증금 인수 부담이 없다면 65,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 가장 최근의 3층 실거래가(66,000,000원)를 감안하면 6,600만원 이하로도 접근 가능합니다.

시나리오 2: 임차인 보증금 85,000,000원을 인수해야 하는 경우

* 이 경우, 입찰가와 인수해야 할 보증금 85,000,000원을 합한 금액이 매수인의 총 매입 비용이 됩니다.

* 예를 들어 60,000,000원에 낙찰받더라도 실제 부담액은 60,000,000원 + 85,000,000원 = 145,000,000원이 됩니다. 이는 감정가(77,000,000원) 및 최근 실거래가(66,000,000원)보다 훨씬 높아, 본 물건은 사실상 입찰이 부적절할 가능성이 높습니다.

결론적으로, 임차인 보증금 인수 여부 확인이 최우선이며, 인수 부담이 없을 경우에만 최근 실거래가를 참고하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.