나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116784 [1] 울산광역시 북구 무룡동 산150 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116784 [1] 울산광역시 북구 무룡동 산150 임야 경매

• 사건번호: 2024타경116784
• 주소: 울산광역시 북구 무룡동 산150
• 감정가: 111,276,000원
• 최저가: 54,525,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

울산지방법원 경매3계 2024타경116784 | 소재지: 울산광역시 북구 무룡동 산150 | 감정가: 111,276,000원 | 최저가: 54,525,000원 | 용도: 임야

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경116784 (1)

소재지: 울산광역시 북구 무룡동 산150

용도: 임야

감정가: 111,276,000원

토지면적: 10,116.00㎡ (약 3,060평)

토지 지분율: 1011600 (전체 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 현OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 무룡동 소재 "정자저수지" 남서측 인근 야산지대에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대부분 자연림으로 이루어져 있으며, 전반적인 주위 환경은 자연적인 상태를 유지하고 있습니다. 차량 접근은 다소 어려운 편이며, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차 간격을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편할 것으로 예상됩니다. 본건 토지는 급경사지에 위치한 가장형의 토지로서, 현재 자연림, 고압철탑부지 및 선하지, 묘지(터), 임도(등산로) 등으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나, 본건 토지 및 인접 토지상에 소폭의 비포장(일부 구간 포장) 임도(등산로)가 개설되어 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 해당 지역은 주로 자연 녹지 및 개발 제한 구역으로 지정되어 있어 추가적인 개발보다는 자연 환경 보존에 초점이 맞춰져 있음을 확인할 수 있습니다. 대규모 주거 단지나 상업 시설과는 거리가 있어, 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮으나, 고압 철탑과 선하지가 존재하는 점은 참고해야 합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 김OO입니다. 채권자는 현OOOOOOOO이며, 현재 소유자의 권리는 말소될 예정입니다.

주요 권리사항으로는 분묘기지권이 존재하며, 이는 토지 소유권과는 별개의 물권으로서 분묘를 수호하고 관리하는 권리입니다. 또한, 한국전력공사 명의의 구분지상권(철탑부지 316㎡, 선하지 면적 290㎡)이 설정되어 있어, 해당 면적에 대해서는 철탑 및 선하지 운영을 위한 사용이 보장됩니다.

주의사항으로 본건 토지 일부가 고압철탑부지, 선하지, 묘지, 임도(등산로) 등으로 이용 중이며, 지적도상 맹지이나 임도가 개설되어 있다는 점이 명시되어 있습니다. 또한, 경계상 분묘 2기가 소재하나 경계가 불분명하여 별도 측량이 필요하며, 공부상 지목은 임야이나 현황은 복합적으로 이용되고 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 울산광역시 북구의 외곽, 자연림이 밀집한 야산 지역에 위치하고 있어 일반적인 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 현재 시점에서 직접적인 상권 분석보다는 향후 지역 개발 가능성 또는 특정 용도(예: 휴양, 레저 시설 등) 개발 시의 잠재적 가치 측면에서 접근해야 합니다.

주변 개발 계획 등을 검색한 결과, 대규모 개발보다는 자연 친화적인 개발이나 기존 시설(정자저수지 등)을 활용한 관광 자원화 가능성을 엿볼 수 있으나, 구체적인 개발 계획은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 자연 녹지 지역이며, 개발 제한 구역, 공익용산지, 보전산지, 전원개발사업구역 등으로 지정되어 있어 환경적 보전 가치가 높은 지역입니다.

주변 생활 편의 시설에 대한 직접적인 정보는 부족하나, 차량으로 이동 시 북구의 다른 지역으로 나가야 필요한 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

따라서 본건은 도심의 편리한 생활 환경보다는 자연 속에서의 휴식이나 전원생활을 추구하는 분들에게 적합한 입지라고 할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 다소 어려워 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

2. 분묘기지권 및 경계 불분명: 토지상 분묘의 존재 및 인접 토지와의 경계 불분명으로 인한 분쟁 가능성이 있습니다. 별도 지적 측량이 필요합니다.

3. 구분지상권 설정: 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있어, 철탑 및 선하지 운영에 따른 제약이 있습니다. (316㎡ 철탑부지, 290㎡ 선하지)

4. 토지 이용 제한: 자연 녹지지역, 개발 제한 구역, 보전 산지 등 각종 법규에 따른 개발 행위 제한이 많습니다.

5. 복합적인 현황: 공부상 지목은 임야이나, 실제로는 고압철탑부지, 선하지, 묘지, 임도 등으로 이용되고 있어 현황과 공부상의 차이가 존재합니다.

6. 경사도: 급경사지에 위치하여 토지 활용에 물리적인 제약이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 울산지방법원 2024타경116784 (1)은 울산광역시 북구 무룡동의 자연 녹지 지역에 위치한 임야입니다. 급경사지, 맹지, 분묘기지권, 구분지상권 설정 등 여러 권리 및 이용상의 제약이 존재하는 물건입니다. 고압철탑 및 선하지가 지나가는 점, 묘지 존재 등 특수 물건으로서 일반적인 토지 거래와는 다른 접근이 필요합니다.

다만, 이러한 제약 조건에도 불구하고 감정가는 이러한 상황을 모두 감안하여 산정되었으며, 분묘나 철탑 등으로 인해 토지 가치가 낮게 평가되었을 가능성도 있습니다. 자연 녹지 지역의 쾌적한 환경과 잠재적인 가치를 고려하여 장기적인 관점에서 접근한다면 검토해 볼 만한 가치가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 저평가 가능성: 복잡한 권리관계와 이용 현황으로 인해 일반 경매 물건보다 경쟁이 낮을 수 있으며, 현황을 면밀히 분석하여 저평가된 가치를 발굴할 수 있습니다.

2. 자연 환경의 가치: 정자저수지 인근의 쾌적한 자연 환경을 바탕으로 향후 관광, 휴양, 전원생활 관련 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

3. 개발 제한 완화 기대: 장기적으로 지역 개발 정책 변화에 따라 개발 제한 구역 등의 규제가 완화될 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 특수 용도 활용: 분묘, 고압철탑 부지 등 현재의 이용 상황을 고려하여 해당 용도와 관련된 사업 또는 시설 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계