나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118292 [1] 울산광역시 동구 화정동 876-1 화정동명성블루빌3차 4층401호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118292 [1] 울산광역시 동구 화정동 876-1 화정동명성블루빌3차 4층401호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경118292
• 주소: 울산광역시 동구 봉수로 64, 4층401호 (화정동,화정동명성블루빌3차)
• 감정가: 255,000,000원
• 최저가: 124,950,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매3계 2024타경118292 | 소재지: 울산광역시 동구 봉수로 64, 4층401호 (화정동,화정동명성블루빌3차) | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 124,950,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경118292 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118292 (1)

소재지: 울산광역시 동구 화정동 876-1 화정동명성블루빌3차 4층401호

용도: 아파트

감정가: 255,000,000원

토지면적: 49.21㎡ (약 14.89평)

토지 지분율: 4921.05%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 79.35㎡ (약 23.99평) - 이는 공급면적 또는 일반적인 건물면적으로 간주될 수 있습니다.

건물 지분율: 7935.08%

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 진OO

채무자: 진OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황 및 평가 요약

대상 물건은 울산광역시 동구 화정동에 위치한 아파트로, "상진초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 학교, 단독주택 등으로 구성되어 있어 전반적으로 주거 지역으로서의 특성을 잘 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕 10층 건물 중 4층에 위치한 401호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등 기본적인 아파트 설비가 갖추어져 있습니다.

토지의 형상은 가장형이며, 현재 공동주택 건물이 들어선 부지로 이용되고 있습니다. 인접한 도로망 상태 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 30m-35m의 보조간선도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 그리고 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상상미술유치원, 상진초등학교, 선미유치원, 울산과학대학교 인근의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

임대 관계는 확인되지 않았습니다(미상).

1.3. 입지조건

울산광역시 동구 화정동은 교육 시설 접근성이 우수한 지역으로 평가됩니다. 특히 대상 물건은 상진초등학교 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있으며, 상상미술유치원, 선미유치원, 울산과학대학교 등 다양한 교육 기관이 주변에 밀집해 있어 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 이는 자녀가 있는 가정에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 주거지로서의 기본적인 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 강제 경매는 채권자의 신청에 의해 법원에서 강제로 매각하여 채무 변제를 받는 절차를 말합니다. 일반적으로 강제 경매의 경우, 매각으로 인해 소멸되는 권리(저당권, 근저당권, 가압류, 압류 등)가 많아 권리관계가 비교적 명확한 경우가 많습니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위의 대항력 있는 임차인이나 유치권 등 특수한 권리가 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 상세한 권리 분석이 필요합니다. 현재까지 제공된 정보상으로는 소유자와 채무자가 동일인(진OO)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.5. 상권분석

대상 물건은 '명성블루빌3차'라는 아파트 단지 내에 위치하며, 주변이 아파트, 학교, 단독주택 등으로 형성된 전형적인 주거 지역입니다. 이는 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음을 시사합니다. 학교 및 기타 편의 시설과의 근접성은 지역 상권의 기본적인 기능을 유지하는 데 긍정적으로 작용합니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 생활에 필요한 소규모 점포 및 서비스 시설 위주의 상권이 발달했을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 좋은 입지에 있습니다. 가장 큰 장점은 초등학교를 비롯한 각종 교육 시설이 인접해 있다는 점입니다. 또한, 주위가 주거 지역으로 형성되어 있어 상대적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 차량 접근성이 양호하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 소유자가 거주 중인지, 아니면 임대가 놓여 있는지 여부가 불확실하므로, 낙찰 후 명도 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 명도 저항이나 협상 과정에 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

둘째, 토지 이용 계획 및 제한 사항으로 인해 가축사육제한구역 및 여러 학교 인근 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

셋째, 제시된 검색 결과에서 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 공장 밀집 지역, 유해 시설 등)이 직접적으로 언급되거나 지도상에서 확인되지 않았습니다. 그러나 이는 공개된 정보에 한한 것이므로, 실제 현장 방문 시 예상치 못한 시설이나 환경적 요인이 있을 수 있으므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

울산광역시 동구 화정동에 위치한 본 아파트 경매 물건은 상진초등학교 인근의 교육 환경이 우수한 주거 지역에 자리하고 있다는 점이 가장 큰 강점입니다. 강제 경매로 진행되어 권리 관계가 비교적 명확할 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 관련 리스크는 사전 조사가 반드시 필요합니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 교육 시설 접근성을 고려할 때, 실수요자나 안정적인 투자처를 찾는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **우수한 교육 환경:** 상진초등학교 등 교육 시설 인접으로 자녀 교육에 유리합니다.

2. **안정적인 주거 지역:** 아파트, 단독주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 탄탄합니다.

3. **일괄 매각:** 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확하고, 토지 소유권에 대한 걱정이 없습니다.

4. **경매 통한 시세 차익 가능성:** 일반 매매보다 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다. (단, 권리 분석 및 명도 비용 고려 필요)

5. **혐오시설 부재:** 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설이 없어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계