나이스옥션 법원경매 영동 2024타경11544 [1] 충청북도 옥천군 청성면 장연리 335-1 주1동 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영동 2024타경11544 [1] 충청북도 옥천군 청성면 장연리 335-1 주1동 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경11544
• 주소: 충청북도 옥천군 청성면 장연길 186 (주1동)
• 감정가: 201,143,880원
• 최저가: 134,253,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

영동지원 경매1계 2024타경11544 | 소재지: 충청북도 옥천군 청성면 장연길 186 (주1동) | 감정가: 201,143,880원 | 최저가: 134,253,000원 | 용도: 단독주택

1. 영동지원 2024타경11544 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

물건 명칭

충청북도 옥천군 청성면 장연리 335-1 주1동 단독주택

사건번호

영동지원 2024타경11544 (1)

물건 종류

단독주택

감정가

201,143,880원

토지 면적

0. 00㎡ (토지 지분율 0%)

토지 제시외 면적

0. 00㎡

건물 면적

120. 01㎡ (약 36.30평)

건물 지분율

100% (건물만 매각)

건물 제시외 면적

115. 10㎡ (약 34.81평)

매각 대상

건물만 매각 (토지 제외)

경매 구분

부동산강제경매

소유자

백OO

채권자

백OO

주요 특이사항

건물만 매각. 제시외 건물 포함.

지상권이 성립되는 경우 지상권 가액을 포함한 건물가액임.

제시외 건물 중 차고는 인접 토지(장연리 335-9)와 경계가 불분명하여 별도 측량이 필요함.

건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트조 기와지붕 단층 건물로, 외벽은 벽돌붙임, 내벽은 적벽돌 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일, 천장은 목재, 창호는 하이새시 이중창호임.

단독주택으로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 등으로 구성됨.

설비 내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 바닥난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 부합되는 제시외 건물 ㉠-㉢이 소재함.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타 참고사항

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 협조가 어려워 임대 관계 조사가 이루어지지 않았으므로, 상세한 임대 관계는 별도 확인 필요.

1.1. 1.입지조건

소재지는 충청북도 옥천군 청성면 장연리로, 자연환경이 좋은 전원 지역입니다. 최근 옥천군 청성면 일대는 지역 균형 발전을 위한 다양한 사업이 추진되고 있으며, 생활 여건 개선 및 인구 유입을 목표로 하는 주거 플랫폼 사업, 상수도 공급 확대 등이 이루어지고 있습니다. 교통 편의를 위해 옥천읍과 청성면, 청산면을 잇는 급행버스 노선이 신설되어 접근성이 향상되었습니다. 물 맑고 공기 좋은 지역으로 알려져 있으며, '남한 국토의 중심'이라는 상징성을 가진 곳도 있습니다.

1.1. 2.권리분석

본건은 부동산 강제경매 물건이며, 채권자와 소유자가 동일인(백OO)입니다. 가장 중요한 특징은 '건물만 매각'되는 물건이라는 점입니다. 즉, 토지는 매각 대상에서 제외되며, 낙찰자는 건물만 소유하게 됩니다. 이 경우, 해당 건물에 대한 토지 사용 권리를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자로부터 건물 철거 요구를 받을 수 있으며, 이는 큰 위험으로 작용합니다. 현재 제시된 정보에 '지상권이 성립되는 경우 지상권 가액을 포함한 건물가액임'이라는 문구가 있어, 토지 사용 권리(지상권 등)와 관련된 부분이 감정가에 반영되었을 가능성이 있습니다. 이에 대한 상세한 권리 분석 및 토지 사용 권리 확보 방안이 필수적입니다. 일반적으로 강제경매는 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되지만, 특수 권리(유치권, 법정지상권 등)는 인수될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.1. 3.상권분석

본 물건이 소재한 옥천군 청성면은 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동이 중심이 되는 곳입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근 읍이나 면 소재지로 이동해야 이용 가능합니다. 지역 내에는 기본적인 생활 편의를 제공하는 소규모 상점이나 시설이 있을 것으로 예상되나, 상권 분석 측면에서는 매우 제한적입니다. 최근 지역 개발 사업을 통해 생활 기반 시설이 확충되고 있으나, 이는 주로 주민 생활 편의 증진을 위한 목적이며 활발한 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다.

1.1. 4.생활정보

주거 환경은 조용하고 자연 친화적인 전원생활을 누릴 수 있는 곳입니다. 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 등의 단독주택으로 기본적인 생활이 가능합니다. 다만, 교육, 의료, 대형 쇼핑 시설 등은 옥천읍 소재지로 이동해야 이용할 수 있습니다. 상수도 공급 확대 등 생활 기반 시설 개선 사업이 진행되고 있어 점진적인 생활 환경 개선이 기대됩니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

1. 토지 사용 권리 미확보 위험: 건물이 토지와 별개로 매각되므로, 토지 사용 권리(지상권, 토지 임차권 등)를 확보하지 못하면 건물 소유자로서의 권리를 행사하기 어렵습니다. 법정지상권 성립 요건을 갖추지 못하거나, 토지주와의 협의가 원만하지 않을 경우 건물 철거 또는 높은 지료 부담의 위험이 있습니다.

2. 제시외 건물(차고) 경계 불분명: 제시외 건물 중 차고가 인접 토지와 경계가 불분명하여 별도의 측량이 필요하다는 점은 큰 위험 요소입니다. 해당 부분이 타인 토지에 침범했을 경우, 소유권 분쟁이나 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 임대 관계 미확인: 현장 조사 시 임대 관계 확인이 어려웠던 점은, 미신고 임차인이나 예상치 못한 임대차 관계가 있을 경우 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 농촌 지역의 한계: 농촌 지역 특성상 재매각 시 수요가 제한적일 수 있으며, 급격한 시세 상승을 기대하기 어려울 수 있습니다.

1.1. 6.종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 청성면의 한적한 전원 지역에 위치한 단독주택으로, 건물 자체만을 매각 대상으로 합니다. 건물은 단층 철근콘크리트 구조로 기본적인 주거 시설을 갖추고 있으며, 제시외 건물(차고 등)도 포함되어 있습니다. 그러나 가장 중요한 점은 토지 소유권이 아닌 건물 소유권만 취득한다는 점이며, 이에 따라 토지 사용 권리를 어떻게 확보할 것인지가 본건 투자의 성패를 가르는 핵심입니다. 인접 토지와의 경계 불분명한 차고 문제, 임대 관계 미확인 등 추가적인 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사, 법적 검토, 그리고 무엇보다 토지 사용 권리 확보 방안에 대한 심층적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

1.1. 7.투자 포인트

1. 토지 제외 건물만 매각으로 인한 초기 투자 비용 절감 가능성: 토지 없이 건물만 매입하므로, 토지 가격이 포함된 경우보다 초기 매수 부담이 적을 수 있습니다.

2. rural 지역의 낮은 감정가: 상대적으로 낮은 가격으로 건물을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

3. 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성: 해당 지역의 생활 여건 개선 및 교통 접근성 향상 노력은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

4. 전원생활 또는 별장 용도로 적합: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요자에게는 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

**주의사항:** 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문, 등기부등본 및 관련 서류 열람, 전문가 상담 등을 통해 권리 관계, 건물 상태, 법적 문제 등을 상세히 확인하시기 바랍니다. 특히 토지 사용 권리 확보 방안에 대한 구체적인 검토는 필수적입니다.

법원 정보

영동지원 경매1계