나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109297 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 707-263 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "근명고등학교" 북측 인근에 위치하며,
인근은 단독주택, 공동주택, 노변 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반
주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하나 막다른 골목안에 위치하여 진출입이 용이하지는 않으며
인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 2미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역,상대보호구역(근명고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에
문의하시기)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양유치원.토지전산망의내용은참고
사항일뿐 안양과청교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기
관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정
비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평슬라브지붕 2층 건으로서
외벽 : 적벽돌쌓기.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

통상의 위생 및 급,배수설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㄱ)(옥상소재 3층 주택),제시외 건물 ㄴ)( 1층 베란다),
제시외 건물 ㄷ)(1층 보일러실)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 포함
- 건축물 대장에는 1,2층만 기재되어 있으나 현황은 3층에 1세대가 거주하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경109297 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 707-263

용도: 단독주택

감정가: 569,268,520원

토지면적: 133.10㎡ (약 40.26평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 129.22㎡ (약 39.09평)

건물지분: 129.22㎡

건물제시외면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 이OO

매각대상: 기타

주요특이사항: 공유물분할 경매, 대항력 있는 임차인 존재, 선순위 가처분 등기 존재

주의사항:

* 일괄매각

* 제시외 건물 포함

* 건축물대장에는 1,2층만 기재되어 있으나 현황은 3층에 1세대가 거주하고 있음 (제시외 건물 면적에 포함될 것으로 추정)

3. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "근명고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 단독주택, 공동주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량으로의 접근은 가능하나, 막다른 골목 안에 위치하여 진출입이 다소 용이하지 않을 수 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

* 토지 현황

인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 현재 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 2미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(근명고등학교, 안양유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 학교 인근으로 교육환경 보호 구역에 포함됩니다.

* 주변 시설

본건은 학교, 주택 및 근린생활시설 등이 위치한 주거 밀집 지역에 속해 있습니다. 제공된 정보 내에서는 특정 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

4. 권리분석

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 소유권이 다수의 공유자에게 분산되어 있습니다.

등기부 상 다수의 소유권 이전 및 권리 변동 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리

건물 및 토지 등기부 상 강제경매 (채권자: 이종덕)가 말소기준권리이며, 접수일자는 2024년 10월 24일입니다.

* 인수되는 권리 (매수인이 부담해야 할 권리)

- 건물 등기부 을구 1번: 주택임차권 (임차인: 백순자)

보증금: 60,000,000원

전입일자: 2017년 01월 10일

확정일자: 2017년 01월 10일

권리내역: 인수 (물건명세서 및 등기부 상 명시)

- 토지 등기부 갑19 / 건물 등기부 갑15: 가처분 (채권자: 오케이에프앤아이대부주식회사)

인천지방법원 2020카단107662

권리내역: 인수 (등기부 상 명시)

※ 가처분 금액은 명시되지 않아 확인 필요.

* 임차인 현황

- 임차인: 백순자

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2017-01-10

배당신고일자: 2024-11-06

대항력: 있음 (등기부 상 '인수'로 명시됨)

- 임차인: 백철수

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-05-10

확정일자: 2016-06-16

배당신고일자: 2024-11-05

대항력: 있음

※ 등기부 상 '인수' 또는 '말소' 표기 없음. 배당 여부 및 인수 여부 확인 필요.

- 임차인: 황진욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-12-11

확정일자: (미기재)

배당신고일자: (미기재)

대항력: 있음

※ 보증금 및 차임이 미상이지만, 대항력이 있다고 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 임차인(백순자)의 보증금 60,000,000원과 선순위 가처분 권리(오케이에프앤아이대부주식회사)가 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 특징입니다. 백철수, 황진욱 임차인의 권리관계도 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

본 물건은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치합니다.

주변 시세는 인근 다세대주택 및 연립주택 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

최근 거래 사례 (2026년 7월 기준):

* 알프스타운 (다세대, 2017년식, 60.84㎡): 320,000,000원

* 미영팰리스 (다세대, 2017년식, 60.33㎡): 285,000,000원

* 동신빌라(나동) (연립, 1980년식, 63.04㎡): 120,000,000원

감정가는 569,268,520원으로, 이는 주변 다세대/연립주택 시세 대비 높은 편입니다. 본건이 단독주택으로서 토지 가치가 높게 평가되었거나, 개별적인 특수성이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 단독주택으로서의 시장 수요와 실제 거래 사례 비교 분석이 중요합니다.

6. 생활정보

* 교육시설: "근명고등학교" 북측 인근에 위치하며, "안양유치원"도 근거리에 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주택가 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 건축물 현황: 건축물대장상 2층 건물이나, 현황상 3층에도 주거 공간이 있는 것으로 파악됩니다. 이는 매각 포함되는 제시외 건물(24.90㎡)로 추정되며, 이로 인한 건축물대장과의 차이가 존재합니다.

7. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리의 부담:

- 임차인 백순자의 보증금 60,000,000원

- 선순위 가처분 (오케이에프앤아이대부주식회사)의 인수 (금액 미확인)

이 두 가지 권리가 매수인에게 그대로 승계되므로, 총 실투자 금액이 입찰가보다 상당히 증가할 수 있습니다. 특히 가처분 금액 확인이 필수적입니다.

* 임차인 권리관계 복잡성:

백철수, 황진욱 임차인의 대항력 유무 및 보증금 회수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 특히 황진욱 임차인은 보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 요구됩니다.

* 공유물분할 경매의 특성:

다수의 소유자가 존재하므로, 향후 명도 및 재산권 행사 과정에서 복잡한 법적 절차나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장과의 불일치:

미등기된 3층 주거 공간(제시외 건물)이 포함되어 매각되므로, 추후 건물 사용 및 관리에 있어 문제가 발생할 수 있습니다.

* 접근성 제약:

막다른 골목 및 2미터 도로에 접해 있어 차량 접근성이 다소 제한적입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(백순자)의 보증금 60,000,000원과 선순위 가처분 등기(오케이에프앤아이대부주식회사)가 매수인에게 인수된다는 점입니다. 또한, 건축물대장상 2층으로 되어 있으나 실제로는 3층에도 주거 공간이 있는 것으로 보여, 제시외 건물 포함 매각의 복잡성이 있습니다.

다수의 공유자가 존재하고, 복수의 임차인 권리가 얽혀 있어 권리분석 및 명도 과정에서 신중한 접근이 필요합니다. 특히 인수되는 가처분의 금액을 반드시 확인하여 총 부담액을 산정해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 단독주택의 희소성: 아파트 대비 희소성 있는 단독주택으로, 직접 거주 목적 시 고려할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 안양시 만안구의 지역적 특성을 고려한 장기적 가치 상승 잠재력.

* 공유물분할 경매의 기회: 복잡한 권리관계 속에서 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 권리(보증금, 가처분)로 인해 매수인이 부담해야 할 총액이 입찰가보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

특히, 인수되는 가처분 금액의 불확실성이 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본건의 감정가 569,268,520원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금 60,000,000원을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 480,000,000원 ~ 540,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 제시된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이며, 특히 인수되는 가처분 금액 확인 및 본건의 정확한 시장 가치 평가 후 최종 결정하셔야 합니다. 임차인 백철수, 황진욱의 권리관계 명확화가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.