나이스옥션 법원경매 인천 2023타경13420 [1] 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 1동 52층5205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2023.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 해양경찰청 남측 인근에 위치하는 송도더샵퍼스트월
드 52층 5205호로서 주위는 근린생활시설, 대단위 아파트단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 인천지하철1호선(인천대입
구역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 64층 건물내 52층 5205호로서

외벽: 돌붙임 및 강화유리 마감,
창호: 시스템창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 열병합방식에 의한 지역난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 도로를 이용하여 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로3류(폭 25m-30m)
(대3-70,71호선)(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역{경제자유구역의 지정 및 운영에
관한 특별법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2023타경13420 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 1동 52층5205호

용도: 아파트

감정가: 1,696,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 위치 정보

인천광역시 연수구 송도동 4-1번지에 위치한 송도더샵퍼스트월드 1동 52층 5205호입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적: 66.45㎡ (약 20.09평)

토지 지분: 66.451㎡ (약 20.09평)

건물면적: 179.17㎡ (약 54.20평)

건물 지분: 179.169㎡ (약 54.20평)

1.4. 건물 정보

건물명: 송도더샵퍼스트월드

층수: 52층 (총 64층 건물 내)

구조: 철근콘크리트구조

마감: 외벽 돌붙임 및 강화유리 마감, 시스템창호

사용승인일: 2009년 1월 22일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 해양경찰청 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설 및 대규모 아파트 단지가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 인천지하철 1호선 인천대입구역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 편의/생활시설

주변에 다양한 근린생활시설과 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

2.4. 도시 계획/토지 이용

본 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 대로3류(폭 25m-30m), 시가지조성사업지역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권 이전(갑3, 갑14, 갑20) 및 다수의 근저당(을5, 을8), 가압류(을35), 압류(갑25, 갑26, 갑27, 갑31, 갑32, 갑37), 임의경매(갑40) 기록이 확인됩니다.

말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 1,211,485,422원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2017년 11월 10일 접수된 남원원예농업협동조합의 근저당권(을5, 금768,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요' 부분은 비어있음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 김 (김경곤)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018년 12월 26일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

3.5. 채권자 정보

본 경매를 신청한 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류 채권자가 존재합니다.

4. 상권분석

본 물건은 송도 국제업무지구 내에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 속해 있습니다. 주변으로 상업시설 및 업무시설이 발달해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 국제업무단지 및 경제자유구역에 속해 있어 장기적인 발전에 따른 상권 성장 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 송도더샵퍼스트월드

동수: 6개동

세대수: 1596세대

최고층: 63층, 최저층: 2층

건축 연도: 2009년 (사용승인일 2009년 1월 22일)

5.2. 주차 정보

단지 내 옥내 주차 4,851대, 옥외 주차 41대, 총 4,892대를 주차할 수 있습니다. 세대당 주차 가능 대수는 넉넉한 편입니다.

5.3. 기타 편의시설

옥내 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 지하 주차장에는 전기차 충전기 163대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리 관련 리스크

본 사건은 중복사건으로 처리되고 있어, 경매 진행 과정에 일부 혼선이 있을 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 등기부상 소유권이전청구권가등기(매매예약) 등이 존재했으나, 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

본 물건은 2009년에 사용승인된 아파트로, 현재 15년차 되었습니다. 외벽 마감재(돌붙임, 강화유리) 등의 노후 정도에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다. 임대 관계는 미상이나, 명시된 임차인은 대항력이 없어 부담이 없습니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

제공된 정보 및 일반적인 송도 지역 특성을 고려할 때, 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 연수구 송도동에 위치한 송도더샵퍼스트월드 52층 고층 아파트로, 탁월한 조망과 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 국제업무지구 내에서의 높은 미래 가치를 기대할 수 있습니다. 감정가는 16억 9천 6백만원으로 책정되었으나, 최근 매매 사례와 비교 시 다소 높은 편으로 판단됩니다. 다수의 권리 분석 결과 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 송도 국제업무지구 내 핵심 입지: 미래 가치 상승 잠재력 높음

* 52층 고층: 탁월한 조망권 및 희소성

* 대규모 단지 내 아파트: 풍부한 편의시설 및 관리 시스템

* 편리한 교통망: 대중교통 접근성 우수

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 규모의 유닛(약 116~123㎡)이 2026년 6월 기준 8억 6천 5백만원에서 9억 1천만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건은 179.17㎡ (약 54.20평)으로, 이보다 큰 면적을 가지고 있습니다.

최근 거래 가격대를 기준으로 평당 가격을 환산하여 적용하면, 대략 13억 4천만원 내외의 시세로 추정됩니다.

감정가 16억 9천 6백만원과 비교 시, 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 현 시세를 반영한 합리적인 예상 입찰가는 약 13억 5천만원 내외로 제안합니다. 이 가격은 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 성향을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.