나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51456 [1] 경기도 평택시 고덕동 2150-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2024.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주상혼합 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 제반
대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 세로장방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 중로에, 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 소로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,

외벽: 복합패널 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중임.

1층: 다가구주택 1가구 및 근린생활시설 2개호
2층: 다가구주택 1가구

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 등 갖추었으며, 주택부분은 난방시설 되어
있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.
본건 건물은 일반건축물대장 상 ‘위반건축물’로 등재되어 있으며, 그 내용은 ‘1.(무단증축) 1층 주택 경량철골 52㎡, 2.(무단용도변경) 1층 주택 → 소매점 35.085㎡‘로 기재되어 있음. 이와 관련된 시정의무 이행 여부, 적법성 획득 여부 등은 확인되지 않았으니, 경매진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 본건 건물은 일반건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 그 내용은 '1.(무단증축) 1층 주택 경량철골 52㎡, 2.(무단용도변경) 1층 주택 -> 소매점 35.085㎡' 로 기재되어 있음. 이와 관련된 시정의무 이행 여부, 적법성 획득 여부는 확인되지 않았음. 위반건축물을 원상회복하라는 시정명령 등의 행정처분이 관할관청으로부터 있을 수 있으므로 확인 요함.
2. 본건 건물 1층의 일부호실은 복층식 구조임.
3. 본건 건물은 무단증축 및 무단용도변경 등으로 공부상의 면적과 실제 면적에 차이가 있을 수 있으므로 실제 면적은 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경51456 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2150-2 (도로명주소: 경기도 평택시 고덕여염10길 102)

용도: 근린주택 (다가구주택 2가구 및 제1종근린생활시설)

감정가: 2,473,782,410원

토지면적: 220.70㎡ (약 66.8평)

건물면적: 257.93㎡ (약 78.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

건물구조: 일반철골구조 2층 건물

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주상혼합 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 토지형상: 인접도로 대비 대체로 평탄한 세로장방형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.

* 도로접근성: 본건 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 중로, 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 소로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 주변시설: 고덕동 행정복지센터가 인접해 있어 행정 services 이용이 편리합니다. (정보 검색 결과, 통학 가능한 초/중/고등학교가 인근에 위치해 있음을 확인하였습니다.) 주요 상업시설 및 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능하며, 고덕국제화지구 개발에 따른 인프라 확충이 기대됩니다. 현재까지 검색된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 총 등기부채권액: 1,536,000,000원

* 말소기준권리: 을1, 근저당권 (양동행복신용협동조합) 2022-01-27, 1,116,000,000원. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 이정수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-11, 대항력 있음.

주의: 보증금 및 차임 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 실제 계약 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 이현승: 보증금 50,000,000원, 차임 3,300,000원, 전입일자 2022-04-18, 확정일자 2024-09-26, 배당신고일자 2024-12-31, 대항력 없음.

주의: 대항력이 없으므로 원칙적으로 인수 대상이 아니나, 배당을 통한 보증금 회수가 불투명할 경우 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

* 최호일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-29, 대항력 있음.

주의: 보증금 및 차임 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 실제 계약 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

* 권리분석 요약: 대부분의 등기권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 가장 큰 위험 요소는 '대항력 있는 임차인'으로, 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(이정수, 최호일)의 실제 계약 관계 및 숨겨진 권리 관계를 철저히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 고덕동 행정복지센터 인근의 주상혼합 지역으로, 지역 기반 상권 및 주거 수요를 동시에 충족시키는 입지입니다.

* 업종 분포: 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택이 혼재되어 있어 소매점, 식당, 생활 서비스 업종 등에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 개발 호재: 고덕국제화지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 경쟁 환경: 주변의 유사 상가 및 주택과의 경쟁이 존재하며, 신축 건물들의 입주로 인한 시장 변화 가능성도 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 행정 및 편의시설: 고덕동 행정복지센터가 인접해 있어 관공서 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이동 시 주요 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 단독주택 및 다세대주택과 함께 형성된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 환경: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 기준이 적용됩니다. 주변 학교와의 거리는 도보 접근성을 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물은 일반건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다.

* 내용: 1층 주택의 무단 증축 (경량철골 52㎡) 및 무단 용도 변경 (1층 주택 → 소매점 35.085㎡) 사항이 확인되었습니다.

* 영향: 건축법에 따른 시정명령, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정처분 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 적법성 획득 여부 및 시정 의무 이행 여부가 불확실하므로, 사전에 관할 관청을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 미상):

* 이정수, 최호일 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 분류되어 있습니다. 이는 법적 보호를 받는 임차인으로서, 낙찰자가 임대차 관계를 승계하거나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 또는 금전적 부담이 발생할 수 있음을 시사합니다. 실제 계약 내용, 지급된 보증금/차임 유무, 기타 특약 사항 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 면적 차이 가능성: 무단 증축 및 용도 변경 등으로 인해 공부상 면적과 실제 면적에 차이가 있을 수 있습니다.

* 복층 구조: 건물 1층 일부 호실이 복층 구조로 되어 있어, 활용성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 중복사건: 중복 사건으로 진행 중이므로, 관련 절차 및 특이사항을 추가적으로 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동의 주상혼합 지역에 위치한 근린주택으로, 고덕국제화지구 개발의 수혜를 받을 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나, 건물이 '위반건축물'로 등재되어 있고, 특히 보증금 및 차임이 0원인 '대항력 있는 임차인'이 존재하는 점은 낙찰자에게 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. 위반건축물에 대한 시정명령 이행 비용, 임차인과의 명도 및 권리 인수 여부 등에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필수적입니다. 이러한 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 감안한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 고덕국제화지구 내 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다목적 활용: 근린생활시설 및 다가구주택으로 구성되어 있어, 문제가 해결될 경우 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 신축 건물: 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로, 기본적인 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 감정가 2,473,782,410원(약 24.7억 원)을 기준으로 하되, 앞서 기술된 '위반건축물' 문제와 '대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)'의 존재로 인한 잠재적 추가 비용 및 위험 부담을 크게 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 위반건축물에 대한 시정 비용(원상복구, 이행강제금, 벌금 등)은 상당할 수 있으며, 대항력 있는 임차인의 경우 법적으로 인수해야 할 부담이 없더라도 명도 과정에서 합의금 지급 등 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

이에 따라, 본 건은 시세 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 유사 물건의 시세 동향 및 위반건축물, 대항력 있는 임차인 존재 시 실제 거래가에 미치는 영향을 종합적으로 고려하였을 때, 본 건의 적정 입찰가는 대략 18억 원 ~ 20억 원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 최신 시세 조사, 법률 전문가 자문, 관할 관청을 통한 위반건축물 관련 실사, 임차인과의 면담 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.