나이스옥션 법원경매 수원 2024타경75866 [1] 경기도 화성시 팔탄면 덕우리 84-16 공장 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경75866 [1] 경기도 화성시 팔탄면 덕우리 84-16 공장 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매4계 2024타경75866 | 소재지: 경기도 화성시 팔탄면 덕우리 84-16 | 감정가: 3,704,496,420원 | 최저가: 3,704,496,420원 | 용도: 공장

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경75866 (1)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 덕우리 84-16

용도: 공장

감정가: 3,704,496,420 원

토지면적: 5959.00㎡ (약 1802.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1884.60㎡ (약 570.09평)

건물 제시외면적: 430.40㎡ (약 130.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 법정지상권, 유동화물건

주의사항:

1. 일괄매각이며, 제시외건물(1-1, 1-2, 2-1~2-8)이 포함됩니다. 목록 3, 4 토지는 지분매각입니다.

2. 건물 내 냉동, 냉장시설은 평가에 포함되었고, 집진시설 및 수변전설비는 보정단가에 포함되었습니다.

3. 바닥포장, 자바라 출입문, 담장, 2층 출입 계단 등이 본건 토지 및 건물에 포함되어 평가되었습니다.

4. 제시외건물 2-5의 일부가 인접 토지에 위치하나 본건 소유자 소유로 평가 및 매각에 포함되었으며, 제시외건물 2-6은 신고된 가설건축물로, 신고 효력 여부는 관계 기관 확인이 필요합니다.

5. 2007년 4월 12일 증축된 1층(84.60㎡)은 공부상 용도는 '공장(식당)'이나 현황은 '창고'로 이용 중입니다.

6. 옥탑의 태양광시설은 태양광사업자가 임차하여 설치한 것으로, 매각 및 평가에서 제외되었습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 팔탄면 덕우리 소재 "팔탄전자단지" 내에 위치하고 있습니다. 주위에는 공장, 창고, 농경지가 혼재되어 있어 공장 용지로서의 입지 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 서해안고속국도 발안IC가 원거리에 위치하여 광역 교통망 접근성도 갖추고 있습니다. 토지는 완경사지대 내 자체 지반이 평탄한 사다리 형태이며, 일부 토지는 공부상 및 현황 '도로'로 이용 중입니다. 본건 서측으로는 노폭 약 6m의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다. 해당 지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 소유자와 채무자가 동일한 주OOOOOOOO입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리사항으로는 '지분매각'임을 유의해야 합니다. 이는 본건 부동산의 전부가 아닌 일부 지분에 대한 매각임을 의미하며, 낙찰 시 다른 지분권자와의 관계를 명확히 해야 합니다.

또한 '법정지상권'이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리를 가지는 것으로, 매각 후 건물 철거 등의 분쟁 소지가 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

'유동화물건'이라는 점은 금융기관의 자산유동화 과정에서 발생한 경매 물건일 가능성을 시사하며, 권리관계의 복잡성을 내포할 수 있습니다.

제시외 건물에 대한 주의사항 4번에서 언급된 바와 같이, 일부 제시외건물이 인접 토지에 위치하거나 신고된 가설건축물인 경우, 법적 문제 및 소유권 분쟁의 소지가 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 "팔탄전자단지"는 다수의 공장과 창고가 밀집한 지역으로, 해당 지역은 산업 활동이 활발한 곳입니다. 주변에 농경지가 혼재되어 있어 산업단지 내에서도 다소 복합적인 지역 특성을 보입니다. 물류 이동이 용이한 교통망을 갖추고 있어, 공장, 창고, 물류센터 등 산업 시설 운영에 적합한 상권이라 할 수 있습니다. 다만, '팔탄전자단지'의 전반적인 임대 시세 및 공실률, 유사 시설의 경쟁력 등을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 건물은 2000년 12월 사용승인된 철골조 2층 공장 건물과 2007년 4월 증축된 1층 건물로 구성되어 있습니다. 현재 공장, 사무실, 창고 등으로 이용 중이며, 1층에는 냉동실 및 작업장, 2층에는 대표실, 회의실, 사무공간, 냉장실, 작업장 등이 있습니다. 증축된 1층은 현재 창고로 이용되고 있습니다. 위생 및 급배수 시설, 수전 설비, 화물 엘리베이터, 냉동 및 냉장 설비 등이 갖추어져 있어 산업 활동에 필요한 기본적인 설비를 보유하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **지분매각:** 본건은 토지 및 건물 모두 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 다른 지분 소유자와의 협의 또는 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

2. **법정지상권:** 법정지상권 성립 여부는 낙찰 후 건물 철거, 지료 지급 등 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다. 등기부등본 및 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

3. **유동화물건:** 유동화 물건은 권리관계가 복잡할 수 있으며, 예측하지 못한 추가적인 법적 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

4. **공부와의 차이:** 증축된 1층 건물의 공부상 용도(식당)와 현황 용도(창고)의 차이가 있습니다. 이는 향후 용도 변경 또는 건축물 대장 정리 시 문제가 될 수 있습니다.

5. **제시외 건물:** 인접 토지에 걸쳐 있는 제시외 건물이나 신고된 가설건축물은 별도의 법적 검토 및 해결이 필요할 수 있습니다.

6. **혐오시설:** 주변 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 본건과 바로 인접한 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 산업단지라는 입지 특성상 관련 시설의 잠재적 존재 가능성 또는 향후 개발 계획에 대한 인지는 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 팔탄면의 "팔탄전자단지" 내에 위치한 공장 용지의 경매 물건입니다. 넓은 토지와 연면적을 갖추고 있으며, 기본적인 산업 설비를 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며 산업 활동에 적합한 입지입니다. 그러나 '지분매각', '법정지상권' 등 권리 분석상 중대한 리스크 요인을 다수 포함하고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히 지분 소유자와의 관계 정립, 법정지상권 성립 여부 및 그 영향에 대한 면밀한 검토 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다. 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 제시외 건물 관련 이슈도 추가적으로 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **산업단지 내 입지:** "팔탄전자단지"라는 명확한 산업단지 내에 위치하여, 관련 업종의 사업체에게는 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

2. **넓은 면적:** 5,959㎡의 넓은 토지 면적과 1,884.60㎡의 건물 면적은 확장 가능성이나 다양한 업종의 활용 가능성을 제공합니다.

3. **발전 가능성:** 화성시가 수도권 남부의 주요 산업 도시로 성장하고 있음에 따라, 지역 개발 및 산업 수요 증가에 따른 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4. **적극적인 권리 분석:** 법정지상권, 지분매각 등의 리스크를 철저히 분석하고, 이를 해결할 수 있는 전략(예: 다른 지분권자와의 협상, 법정지상권 처리 방안 마련 등)을 수립한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 이는 고도의 전문성과 위험 감수 능력을 필요로 합니다.)

법원 정보

수원지방법원 경매4계