나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [15] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경4945 (15)

* 소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 188,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물

* 건축 연도: 2002년

* 건물 면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

* 토지 면적: 79.88㎡ (약 24.16평)

* 토지 지분: 79.875㎡

* 건물 지분: 59.74㎡

* 채권자: 천OOOOOOO

* 재매각, 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리.

* 주변 환경: 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재한 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 대상 물건의 토지는 부정형이며, "다세대주택" 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지 서측으로 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역에 포함되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 말소될 권리: 토지 등기부상 소유권이전청구권가등기(2023.4.20. 말소) 및 근저당권(경매 신청 담보권과 공동담보)이 말소될 예정입니다.

* 유치권: 현관문에 '유치권 행사중' 표시가 부착되어 있으며, 정환종합건설(주)에서 공사대금 미지급으로 유치권을 행사 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 명도 및 권리관계에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항입니다.

* 별도 등기: 별도 등기가 존재합니다. (물건명세서 비고 2번 참조)

* 임차인 현황: 인수하는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 임대차 관계가 불분명하므로 인수 여부 및 대항력 등에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 공동주택과 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 김포대학교 인근에 위치합니다.

* 최근 실거래가 분석:

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 유사 면적(약 54.43㎡)의 다세대주택 최근 거래가는 3,750만원에서 7,000만원 사이로 나타났습니다. 본건의 면적(59.74㎡)으로 환산 시, 대략 4,115만원에서 7,682만원 범위로 추정됩니다.

* 시세와 감정가의 괴리: 본건의 감정가는 1억 8,800만원이나, 주변 실거래가 분석 결과와는 상당한 차이를 보입니다. 이 차이의 원인에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "김포대학교"가 인접해 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 지역 내에서 확보될 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 자료와 조사 결과에 따르면, 김포시 월곶면 포내리 144-5번지 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 공장 밀집으로 인한 환경오염 문제가 제기되고 있으나, 본건 물건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다. (참고: 검색 결과은 김포시 내 다른 지역의 환경 문제 사례를 언급하고 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 공사대금 미지급으로 인한 유치권은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 낙찰 후 명도 지연, 추가 법적 분쟁, 정산 비용 발생 등의 위험을 수반합니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 차수에서 낙찰이 이루어지지 못했거나 문제가 있었을 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인의 보증금 및 대항력 유무가 불분명하여, 보증금 인수 또는 명도에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 주변 실거래가 대비 현저히 높아, 실제 낙찰가가 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 이는 권리관계 및 리스크 요인을 충분히 반영한 결과일 수 있습니다.

* 지역 제한: 계획관리지역, 군사시설 보호구역 등 다수의 지역 제한에 묶여 있어 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 1억 8,800만원입니다. 가장 큰 위험 요소는 공사대금 미지급으로 인한 유치권의 존재와 임대차 관계의 불명확성입니다. 또한, 재매각 물건이라는 점과 주변 실거래가 대비 높은 감정가는 신중한 접근을 요구합니다.

유치권 문제는 낙찰 후 해결해야 할 중대한 과제이며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. 주변 시세 분석 결과와 감정가 간의 큰 격차는 시장 조사를 통해 실제 가치를 면밀히 재평가할 필요성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치: 만약 유치권 문제가 원만하게 해결되고, 시장 가격에 부합하는 수준으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 토지 지분 확보: 건물과 토지가 일괄 매각되어 토지에 대한 권리도 함께 확보됩니다.

* 저가 매수 기회: 복합적인 리스크 요인으로 인해, 감정가보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 유치권, 별도 등기, 재매각, 임대관계 미상 등의 다수 리스크 요인을 안고 있습니다. 제공된 JSON 데이터를 기반으로 추정한 주변 시세는 약 4,115만원 ~ 7,682만원 범위입니다.

이러한 시세 정보와 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 권리 인수 및 해결 비용, 명도 관련 비용 등을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 예상되는 총 취득 비용(낙찰가 + 제세공과금 + 유치권 해결 비용 + 명도 관련 비용 등)이 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 고려하여, 4,500만원 ~ 6,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 유치권자 또는 관련 법률 전문가와의 상담을 통해 제반 리스크를 충분히 검토한 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.