나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [11] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경4945 (11)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 79.88㎡ (약 24.16평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.07평) (전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

특이사항: 유치권, 별도등기, 재매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층202호 (김포대학교 남서측 인근)

* 주변환경: 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량을 통한 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 도로: 본건 서측으로 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 천OOOOOOO

* 권리관계:

* 유치권: 현관문에 '유치권 행사중' 표시가 부착되어 있으며, 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납으로 유치권을 행사 중인 것으로 파악됩니다.

* 별도등기: 존재합니다. 토지 갑구 27, 28번의 소유권이전청구권가등기는 2023년 4월 20일에 말소되었으며, 을구 12번의 근저당권설정등기는 경매 신청 담보권과 공동 담보로 설정되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상으로는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임차인 정보: 미상입니다. (주의: 금액이 미상이라도 대항력이 있을 수 있으므로, 현황 조사 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.)

* 집합건물 등기부 채권 총액: 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 단지: 탐빌리지 102, 103 등으로 추정되는 유사한 다세대 주택 단지가 인근에 있습니다.

* 건축 연도: 2002년 (제공된 JSON 데이터 기반)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물입니다.

* 전용면적: 약 16.46평 (54.43㎡) (JSON 데이터 기반)

* 최근 매매 사례 (2026년):

* 4,500만원 (해당 층수 불분명, 2026년 4월)

* 7,000만원 (2층, 2026년 1월)

* 3,750만원 (1층, 2026년 5월)

* 시세 분석:

* 최근 거래가는 3,750만원에서 7,000만원 범위에서 형성되어 있습니다.

* 2026년 1월에 거래된 7,000만원 (2층) 사례가 본건(2층)과 유사한 조건으로 보입니다.

* 4,500만원 거래는 층수나 상태에 따라 가격 차이가 있을 수 있습니다.

* 3,750만원 거래는 1층으로, 2층인 본건과는 다소 가격 차이가 있습니다.

* 제공된 JSON 데이터의 거래 금액은 만원 단위이며, 실제 시세와 큰 차이가 있을 수 있으므로 추가적인 시세 조사가 필수적입니다. 특히 2026년 1월 이후 거래가 더 낮은 금액으로 이루어진 점은 특이사항으로, 해당 거래들의 상세 내용을 확인할 필요가 있습니다.

* 추정 시세: 7,000만원에서 8,000만원 범위로 잠정 추정할 수 있습니다. 다만, 본 물건의 유치권, 별도 등기, 그리고 지목이 '도로'라는 점 등의 하자 요인을 감안하면 보수적인 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 김포대학교 인근에 위치합니다. 주변의 정확한 학교 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 편의시설: 주변에 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재하나, 대규모 상업 시설이나 현대적인 편의 시설은 다소 부족할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 다만, 김포대학교 인근 지역은 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 공사대금 미납으로 인한 유치권이 존재하며, 이는 유치권 해소를 위한 추가 비용 발생 가능성을 높입니다. (정확한 채권액 및 해소 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.)

* 별도등기: 일부 등기사항은 말소되었으나, 공동 담보로 설정된 근저당권 등은 인수 또는 말소 여부를 신중하게 확인해야 합니다.

* 재매각: 이전 경매 절차에서 유찰된 이력이 있습니다. 이는 물건의 하자나 시장 상황 등을 반영할 수 있으므로 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

* 토지 용도 '도로': 감정평가서상 토지의 지목이 '도로'로 기재된 점은 매우 이례적이며, 건물 부지로서의 법적 안정성을 크게 저해할 수 있는 치명적인 위험 요소입니다. 법률 전문가의 철저한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면에 위치한 다세대주택으로, 김포대학교 인근에 자리하고 있습니다. 가장 큰 특징은 공사대금 미납으로 인한 유치권 행사 중이라는 점과 별도 등기가 존재한다는 점이며, 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 건물 자체는 2002년에 건축되었으며, 엘리베이터 등 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정평가서상 토지 지목이 '도로'로 기재된 점은 매우 이례적이고 법적 리스크가 크므로, 반드시 법률 전문가의 검토가 필요합니다. 주변 시세는 3,750만원에서 7,000만원 선으로 분석되었으나, 본건의 여러 중대한 하자 요인들을 감안하면 실제 낙찰가는 이보다 낮을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 유치권, 별도등기, 재매각 등의 하자 요인으로 인해 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 김포 지역의 지속적인 개발 및 인구 유입 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 185,000,000원

* 최근 시세 분석: 7,000만원 ~ 8,000만원 범위 (보수적 추정)

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 '유치권' 및 '별도등기' 해소 비용, '재매각' 이력, 그리고 가장 중요한 '토지 지목이 도로'라는 법적 위험 요소를 중복적으로 내포하고 있습니다.

* 유치권 해소를 위한 비용은 수천만원 이상 소요될 수 있으며, 법적 분쟁 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 토지 지목이 '도로'라는 점은 법적 안정성을 심각하게 저해하는 치명적인 요인으로, 이에 대한 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 따라서, 시세보다 훨씬 낮은 가격에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 잠정 입찰가 범위: 6,000만원 ~ 7,000만원

* 본 입찰가 범위는 유치권, 별도등기, 토지 지목 관련 법적 문제 해소 가능성을 전제로 하며, 실제 해소 비용 및 법적 검토 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.