나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [11] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [11] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경4945
• 주소: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층202호
• 감정가: 185,000,000원
• 최저가: 90,650,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

부천지원 경매2계 2024타경4945 | 소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층202호 | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 90,650,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경4945 (11) 물건 보고서

**1.1.물건 기본 정보**

사건번호: 부천지원 2024타경4945 (11)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 79.88㎡ (약 24.16평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 블OOOOOOOOOO

채무자: 최OO

채권자: 천OOOOOOO

특이사항: 유치권

주의사항: 별도등기 있음, 현관문에 유치권 행사중 표시 부착

**입지조건**

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층202호에 소재하고 있으며, '김포대학교' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 농업 시설이 분포하고 있어 농업 활동으로 인한 냄새나 소음 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 토지는 부정형이며 지목은 도로로 되어 있습니다. 인접 도로상태는 서측으로 세로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 제약 사항이 많습니다.

**권리분석**

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자는 천OOOOOOO이며 채무자는 최OO입니다. 소유자는 블OOOOOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리상 특이사항으로는 '유치권'이 존재하며, 현관문에 '유치권 행사중' 표시가 부착되어 있다는 점입니다. 또한 '별도등기 있음'이라는 주의사항도 명시되어 있어, 말소되지 않는 권리가 있을 수 있음을 시사합니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각입니다. 유치권의 존재는 낙찰 후 인수 여부 및 명도 과정에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

**상권분석**

본 물건은 김포대학교 인근에 위치하고 있어, 대학생 및 교직원 관련 수요를 중심으로 한 소규모 상권 형성이 가능합니다. 그러나 주변이 농경지, 소규모 공장, 창고 등과 혼재되어 있어 활발한 상업 활동보다는 지역 내에서 필요한 기본적인 상가 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 대규모 상업시설이나 쇼핑센터는 도보 거리 내에 위치하지 않아, 편의시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 향후 지역 개발 계획이나 인구 유입 추이에 따라 상권의 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

**생활정보**

생활 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 김포대학교 인근이라는 점에서 학생들을 대상으로 한 식당, 카페, 편의점 등 기본적인 편의시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 주변에 농경지가 분포하고 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있으나, 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요한 경우가 많을 것입니다.

**잠재적 리스크**

1. **유치권:** 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권은 경매 절차에서 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 많으며, 이로 인해 상당한 추가 비용 발생 또는 명도 지연 문제가 야기될 수 있습니다. 현장 확인 및 법률 전문가와 상담을 통해 유치권 성립 여부, 금액, 인수 부담 등을 반드시 검토해야 합니다.

2. **별도등기:** 별도등기의 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. 저당권, 근저당 외의 다른 권리 관계가 있을 수 있으며, 이 역시 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다. 등기부등본을 상세히 분석하고 필요하다면 관련 권리자와의 소통을 시도해야 합니다.

3. **주변 환경 (혐오시설 및 제한):** 농경지, 소규모 공장, 창고, 농업 시설 등이 혼재되어 있어 해당 시설에서 발생하는 소음, 악취, 교통량 증가 등 환경적인 불편함이 있을 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등으로 지정되어 있어 건축이나 토지 이용에 대한 제약이 존재하며, 이로 인해 재산권 행사에 불편함이 따를 수 있습니다.

4. **도로 지목:** 토지 지목이 '도로'로 되어 있는 점은 건축물 대장과의 일치 여부, 실제 토지 소유권 및 사용 권한 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

**종합 의견**

본 물건은 감정가 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있는 경매 물건입니다. 김포대학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, '유치권'이라는 매우 중대한 권리상의 하자, '별도등기'의 존재, 그리고 주변 환경의 복합적인 특성으로 인해 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 유치권 관련 문제는 명확한 해결 방안 없이는 접근하기 어려운 물건으로 판단됩니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 사전에 파악하고, 이에 대한 대처 방안 및 예상 비용을 산출한 후 신중하게 접근해야 할 것입니다.

**투자 포인트**

1. **유치권 해결 시 시세차익 기대:** 만약 유치권 문제를 원만하게 해결하거나, 유치권의 효력을 무력화시킬 수 있는 방안을 찾는다면, 시세보다 저렴하게 취득하여 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

2. **개발 잠재력:** 김포시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역 중 하나입니다. 본 물건이 위치한 월곶면 지역의 장기적인 개발 계획 및 인구 증가 추이를 고려할 때, 향후 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

3. **실거주 목적:** 만약 유치권 문제를 해결하고 거주를 목적으로 한다면, 김포대학교 인근의 비교적 저렴한 주택을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매2계