나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [14] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경4945 (14)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 4층401호

물건 종류: 다세대주택

감정가: 188,000,000 원

건축연도: 2002년

토지 면적: 79.88㎡ (약 24.16평)

건물 면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 경매 신청 담보권 외에 을구 12번 근저당권설정등기가 경매 신청 담보권과 공동 담보로 설정되어 있습니다.

토지 갑구 27번, 28번의 소유권이전청구권가등기는 2023년 4월 20일 말소되었습니다.

따라서, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 별도등기 존재 표시는 추가 확인이 필요합니다.

물건명세서상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다.

가장 주의해야 할 사항은 현관문에 '유치권 행사중' 표시가 부착되어 있으며, 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납으로 인한 유치권을 행사 중이라는 점입니다. 이는 매수인이 인수할 수 있는 권리이므로, 유치권의 성립 요건, 금액, 해결 방안에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 임대관계는 미상으로 표시되어 있어 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 현장 확인 및 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 속한 지역은 주거, 농경지, 소규모 공업 지역이 혼재된 지역입니다.

김포대학교 인근에 위치하고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 상권에 가까워 생활 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 살펴보면, 54.43㎡ 면적 기준으로 2026년 1월에 7,000만 원, 2026년 4월에 4,500만 원, 2026년 5월에 3,750만 원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 본 건의 감정가(1억 8,800만 원)와 비교했을 때 현저히 낮은 수준입니다.

이러한 시세 차이는 본 건의 면적, 토지 지목, 권리관계(유치권 등)의 특수성 때문일 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교육: 김포대학교가 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로 이동이 가능합니다.

편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 상업 시설 등은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 가장 큰 위험 요소로, 법적 분쟁 및 명도 지연, 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 유치권의 유효성 및 해결 비용에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

재매각: 이전 경매 절차에서 유찰된 물건으로, 높은 최저 매각 가격, 복잡한 권리 관계, 시장 상황 등 매수자가 없었던 이유에 대한 심층 분석이 필요합니다.

별도등기: 별도등기 표시는 추가적인 권리 관계를 확인할 필요가 있으며, 경매 신청 담보권과 공동 담보인 근저당 외 추가적인 부담이 있는지 확인해야 합니다.

토지 지목 '도로': 본건 토지의 지목이 '도로'로 되어 있다는 점은 건물 건부지로서의 온전한 권리 행사 및 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 문제입니다. (단, 3필지 중 하나이며, 건부지로 이용 중이고 인접한 144-6번지는 별도 매각됨)

임대 관계 미상: 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유자 발생 시 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다.

시장 가격과의 괴리: 최근 매매 사례 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다 권리 인수 및 명도 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 재매각, 유치권, 별도등기, 토지 지목 '도로' 등 다수의 특수 권리 및 상황을 포함하고 있어, 일반 물건 대비 매우 높은 위험도를 내포하고 있습니다.

특히 유치권은 법적 효력, 해결 방안, 예상 비용에 대한 전문가의 면밀한 검토가 필수적이며, 명도 과정에서 상당한 시간과 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 토지 지목이 '도로'로 되어 있다는 점은 건물 가치 평가 및 향후 재산권 행사에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다.

최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 상당히 높게 설정되어 있어, 권리 분석 및 시장 가치 재평가가 반드시 선행되어야 합니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 명확한 방안과 예산을 확보한 투자자에게만 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담 없음.

성장관리권역 내 위치하여 향후 지역 개발 시 수혜 가능성 존재.

재매각 물건으로, 이전 차수 대비 최저 매각 가격 하락 또는 유찰 가능성이 있어 가격적인 메리트 발생 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례(최고 7,000만 원, 54.43㎡ 기준)와 본 건의 면적(59.74㎡)을 고려하면, 순수 시장 가격은 약 8,000만 원 ~ 9,000만 원 선으로 추정될 수 있습니다.

그러나 본 물건은 유치권, 재매각, 별도등기, 토지 지목 '도로' 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있으며, 특히 유치권 해결 비용과 명도 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 감정가(1억 8,800만 원)는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 60% ~ 70% 선인 약 1억 1,280만 원 ~ 1억 3,160만 원 범위에서 입찰가를 고려하되, 유치권의 성립 여부, 예상 해결 비용, 명도 가능성 등에 대한 철저한 추가 조사를 선행한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

만약 유치권 문제가 명확하게 해결되지 않거나 예상보다 높은 비용이 발생한다면, 입찰가를 낮추거나 참여하지 않는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.