나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6989 [1] 경기도 부천시 오정구 오정동 373 창보아파트 103동 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 오정구 오정동 소재 "동산초등학교" 남측 인근에 위치하며 주변은 다세대, 아파트, OBS경인방송국 및 로변으로 근린상가 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕의 6층 건물이며 사용승인일은 1999-11-13 임.
외벽 : 콘크리트위 페인트 마감등
내벽 : 타일, 페인트 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8m 도로를 통하여 대로(오정로)에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부천지원 2024타경6989 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

재매각: 해당 (특이사항 및 특수물건정보에 기재됨)

1.2. 물건소재지 및 정보

소재지: 경기도 부천시 오정구 오정동 373 창보아파트 103동 3층 308호 (도로명주소: 경기도 부천시 오정구 오정로 245)

용도: 아파트

건축년도: 1999년 11월 13일 (준공 28년차)

건물구조: 철근콘크리트벽식구조, 경사슬래브지붕

총세대수: 290세대 / 5개동

최고층수: 6층 (본건 3층)

주차: 가구당 1대 / 총 290대

1.3. 면적정보

토지면적: 54.00㎡ (약 16.34평)

토지지분: 54.004㎡ (약 16.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 78.24㎡ (약 23.67평)

건물지분 (전용면적): 78.24㎡ (약 23.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 공급면적 (추정): 101.72㎡ (약 30.77평)

1.4. 감정가

감정가: 406,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각, 선순위임차권

주의사항: 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

특수물건정보: 대항력있는임차인, 재매각, 선순위임차권

1.6. 집합건물 등기부 요약

등기부상 권리 현황은 다음과 같으며, 특히 주택임차권(을34)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 권리입니다.

* 갑9 (2022-09-28): 가압류 (주식회사디지비캐피탈) - 말소기준권리

* 을34 (2024-07-10): 주택임차권 (신정민, 금340,000,000원) - 인수

* 갑20 (2025-01-13): 강제경매 (신정민) - 말소 (말소기준권리보다 후순위)

* 이 외 다수의 가압류 및 압류 권리들이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 447,943,534원

1.7. 건축물표제부 요약

* 건물명: 창보아파트

* 구조: 철근콘크리트벽식구조, 경사슬래브지붕

* 외벽: 콘크리트위 페인트 마감 등

* 내벽: 타일, 페인트 등

* 창호: 삿시창

* 사용승인일: 1999년 11월 13일

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "동산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, OBS경인방송국 및 로변 근린상가 등이 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지는 동측으로 약 8m 도로를 통해 대로(오정로)에 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 항공표면 <공항시설법>

* 상대보호구역, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있으며, 특히 신정민 임차인의 권리관계가 중요합니다.

* 임차인 1: 신정민 (신 )

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 / 확정일자: 2022년 02월 09일

* 배당신고일자: 2024년 07월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 (2024.07.10. 등기)가 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 2: 이종득 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자 / 확정일자: 2022년 02월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 경매 절차에서 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 권리관계 요약

본건은 '재매각' 물건으로, 선순위 임차권이 존재합니다. 말소기준권리(DGB캐피탈의 가압류)보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 그러나 신정민 임차인의 주택임차권(을34)은 '인수'로 기재되어 있으며, 대항력이 있어 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 주변은 동산초등학교 등 교육시설과 근린상가가 혼재된 주거지역입니다. OBS경인방송국이 인근에 위치해 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(교도소, 화장장, 대규모 산업폐기물 처리시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 남측 인근에 동산초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 근린상가가 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통시설

인근 버스정류장을 통해 시내외 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 3억 4천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 신정민 씨의 존재입니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 미변제된 금액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 재매각 물건

재매각 물건이라는 점은 이전 입찰에서 유찰되었거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 이는 물건 자체의 문제, 또는 임차인 인수 부담 등 투자자가 고려해야 할 요인이 있었음을 나타냅니다.

6.3. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매 물건(10%)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보증금 준비에 더 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구의 주거지역에 위치한 아파트로, 동산초등학교 인근에 있어 교육 환경이 양호하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다. 하지만 3억 4천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 이 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이는 투자 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 재매각 물건이라는 점과 높은 보증금의 임차인이 있다는 점을 감안할 때, 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 매수 기회

대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 일반 매매가 및 일반 경매 물건 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재적 기회가 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 78.24㎡ (약 23.67평) 면적은 3억 5천만원에서 4억원 사이에 거래되고 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 지역

오정동은 비교적 안정된 주거 지역으로, 동산초등학교를 중심으로 한 학군 및 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 4천만원을 최우선적으로 고려하여 산정해야 합니다. 최근 실거래가(약 3억 5천만원 ~ 4억원)와 감정가(4억 6백만원)를 고려했을 때, 인수해야 할 보증금을 감안하면 실제 매수인이 부담해야 할 총 비용이 시세보다 높아질 수 있습니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전혀 받지 못한다고 가정하면, 매수인은 자신의 입찰가에 3억 4천만원을 더한 금액이 총 매수 비용이 됩니다. 이 총 매수 비용이 시장 가치(예: 3억 5천만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 임차인이 배당받는 금액에 따라 실제 총 매수 비용이 달라지기 때문에, 입찰 전 권리 분석 및 배당표 예측을 통해 예상 인수 보증금을 정확히 산출하는 것이 중요합니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려한 것으로, 실제 배당 결과에 따라 총 매수 비용은 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.