나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [13] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2024타경4945 (13)

1.2. 물건지

경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 3층302호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정평가액

188,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 79.88㎡ (약 24.17평)

토지지분: 79.875㎡ (약 24.17평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.74㎡ (약 18.08평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

천OOOOOOO

1.9. 기타 기본 정보

* 건축년도: 2002년 (인근 매매 정보 기반 추정)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물

* 층수: 3층 (총 4층 중)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

* 토지 지목은 도로이며, 본건 서측으로 세로에 접하고 있습니다.

* 건물은 3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 별도 등기 정보 상, 소유권이전청구권가등기는 말소되었으나, 근저당권설정등기는 경매 신청 담보권과 공동 담보입니다. (현황 조사보고서 및 물건명세서 참조)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 주의: 임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등이 미상인 경우, 추가적인 확인 및 인수 여부에 대한 검토가 반드시 필요합니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 0원

3.4. 특이사항

* 유치권: 현관문에 '유치권 행사중' 표시가 부착되어 있으며, 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납으로 유치권을 행사 중인 것으로 파악됩니다. (가장 중요한 리스크 요인)

* 별도등기: 상기 3.1. 참조

* 재매각: 본 건은 재매각으로 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 정보 분석

* 인근 "탐빌리지102", "탐빌리지103" 등 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 약 54.43㎡ 전용 면적 기준 37,500,000원에서 70,000,000원 사이의 거래가 있었습니다.

* 이는 본건의 건물 면적(59.74㎡)을 고려했을 때, 평당 약 227만원에서 425만원 수준입니다.

* 반면, 본건의 감정가는 188,000,000원으로, 건물 면적(59.74㎡) 기준 평당 약 1,040만원에 해당하여, 최근 매매 사례 시세와 상당한 괴리가 있습니다. 감정가의 적정성에 대한 심층적인 검토가 필요합니다.

4.2. 지역적 특성

* 김포대학교 인근 지역으로, 주거 및 일부 상업/공업 시설이 혼재된 환경입니다.

* 지역 개발 가능성 및 인프라 확충 추이에 따라 향후 가치 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 김포대학교가 인접해 있으며, 버스정류장이 가까워 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 다만, 대규모 상업 시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 김포대학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 환경

* 주변에 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있어, 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있을 수 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당하므로, 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 (매우 중요)

* 공사대금 미지급으로 인한 정환종합건설(주)의 유치권 행사가 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 유치권은 경매로 소멸되지 않는 경우가 많으므로, 낙찰자가 공사대금 채무를 인수하거나 별도로 변제해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 유치권의 정확한 금액 및 법적 효력 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 재매각

* 이전 경매 절차가 유찰되었거나 문제가 발생하여 재매각이 진행되는 것으로, 물건 자체 또는 시장 상황에 대한 부정적 인식이 있을 수 있습니다.

6.3. 시장 시세와의 괴리

* 감정평가액(188,000,000원)이 주변 실거래가(약 37,500,000원 ~ 70,000,000원)와 크게 차이나는 점은 낙찰 후 명도 또는 향후 매각 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

6.4. 별도 등기

* 등기부상 말소된 가등기 외 추가적인 권리 관계가 존재할 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 혼재된 주변 환경

* 농경지, 공장, 창고 등과 혼재된 지역 특성상 소음, 악취, 교통 혼잡 등의 환경적 불편이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 월곶면에 위치한 다세대주택으로, 김포대학교 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능하나, 주변 환경이 주거, 농업, 공업이 혼재된 복합적인 형태를 띠고 있습니다.

가장 큰 문제는 공사대금 미납으로 인한 유치권의 존재이며, 이는 경매 절차의 성패와 낙찰 후 추가 비용 발생의 핵심 요인이 될 것입니다. 또한, 감정평가액과 실거래가 시세 간의 큰 격차는 물건의 본질적인 가치나 권리관계에 대한 의문을 제기합니다. 재매각 결정 또한 이러한 우려를 반영하는 것으로 보입니다.

따라서 본건은 매우 신중한 접근이 요구되는 고위험 투자 물건으로 판단됩니다. 유치권의 정확한 내용 파악, 법률 전문가와의 상담, 그리고 잠재적 인수 비용까지 고려한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 낮은 낙찰가 기대

* 유치권 존재 및 재매각으로 인해, 감정가 대비 상당한 할인된 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8.2. 시세 차익 가능성

* 만약 유치권 문제를 성공적으로 해결하고, 시세에 맞는 재평가가 이루어진다면 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

* 김포시 월곶면 지역의 향후 개발 계획 및 인프라 확충에 따라 주거 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 유치권이라는 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리가 확인됩니다. 유치권 금액 및 해결 방안에 따라 총 투입 비용이 크게 달라지므로, 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다.

다만, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 유치권 해소에 필요한 비용 및 위험 프리미엄을 감안할 때, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

이는 낙찰 후 유치권 문제를 해결하고도 시세 차익을 기대할 수 있는 수준을 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 유치권자의 태도, 경쟁 입찰자 현황, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 능력 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정해야 합니다. 감정가의 60% 수준에서 시작하되, 유치권 해결 비용에 따라 입찰가를 조정하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.