나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [12] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경4945 (12)

* 소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 188,000,000원

* 토지면적: 79.88㎡ (약 24.17평)

* 토지지분: 79.875㎡ (약 24.17평)

* 건물면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

* 건물지분: 59.74㎡ (약 18.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천OOOOOOO

* 건축연도: 2002년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 서측으로 세로(도로)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역: 25km), 성장관리권역, 하수처리구역에 포함됩니다. 이러한 지역 지구 편입 여부는 반드시 관계부서에 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 김포대학교가 인근에 위치하며, 주거, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역 특성상 편의시설의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 군사시설 보호구역 및 제한보호구역에 해당되어 지역 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 말소기준권리: 등기부상 근저당권 (을구 12번)이 경매 신청 담보권과 공동 담보로 설정되어 있으며, 이는 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.

* 유치권: 현관문에 "유치권 행사중" 표시가 부착되어 있으며, 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납으로 인해 유치권을 행사 중인 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 중요한 문제입니다.

* 별도등기: 별도등기 사항이 있으며, 토지 등기부 을구 12번 근저당권 설정 등기는 경매 신청 담보권과 공동 담보로 설정되어 있습니다. (갑구 27, 28번의 소유권이전청구권가등기는 말소됨)

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 문제가 발생했음을 시사합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 이용상태: 본 건은 다세대주택으로 이용 중이며, 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중" 표시가 되어 있습니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 현재 명시된 임차인은 없으나, '임대관계 미상'으로 표기된 점은 현황 조사 시 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 0원

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, 김포대학교 인근입니다.

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(약 54.43㎡)의 다세대 주택 단위 거래가는 2026년 1월~5월 기준으로 3,750만원에서 7,000만원 사이에 형성되어 있습니다. 이는 개별 호실의 매매가로 보이며, 본건의 감정가(188,000,000원)는 토지 지분 및 건물 전체를 포함한 가치로 판단됩니다. 개별 호실의 시세 대비 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 토지 가치 또는 기타 요인이 반영된 결과일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 김포대학교가 인근에 위치하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 병원 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 지역 특성상 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 주거 설비(급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화 설비 등)는 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 행사: 현관문에 유치권 행사 중 표시가 부착되어 있으며, 정환종합건설(주)에서 공사대금 미지급으로 인해 유치권을 행사하고 있습니다. 낙찰자는 유치권자가 주장하는 공사대금을 인수하거나 변제해야 할 가능성이 높아, 이는 상당한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 유치권 금액 및 해소 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 별도등기: 토지 등기부상 을구 12번 근저당권이 경매 신청 담보권과 공동 담보로 설정되어 있어, 해당 근저당권의 구체적인 내용 및 권리 관계를 확인해야 합니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 낙찰 무효, 대금 미납, 명도 저항 등 어떠한 사유로 인해 재매각이 진행되었는지 파악하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 8천 8백만원입니다. 김포대학교 인근에 위치하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능합니다. 하지만, 현관문에 부착된 유치권 행사 중 표시, 별도등기, 재매각 이력 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 유치권으로 인한 추가적인 비용 발생 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 유치권 금액 및 해소 방안에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 주변 개별 호실의 실거래가는 감정가 대비 현저히 낮아, 감정가 산정 근거와 실제 시장 가치 간의 괴리가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 경쟁률 기대: 재매각 및 유치권 등의 부담으로 인해 일반적인 경매 물건보다 입찰 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 만약 유치권 문제를 합리적인 수준에서 해결하고, 지역 개발 또는 부동산 시장 상황 변화에 따라 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지 지분 가치: 건물 외 토지 지분(약 24.17평)이 포함된 일괄 매각 물건으로, 토지 자체의 가치 상승 잠재력도 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 유치권 행사 중이라는 중대한 위험 요소를 가지고 있으며, 이는 낙찰 후 추가적인 상당 금액의 지출을 요구할 수 있습니다. 또한, 재매각 이력과 주변 개별 호실 시세 대비 높은 감정가는 신중한 접근을 요구합니다.

감정가: 188,000,000원

이러한 위험 요소를 감안할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 결정되어야 합니다. 유치권 금액을 변제해야 할 경우, 해당 금액만큼 실질적인 취득 비용이 증가함을 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

그러나 유치권의 구체적인 금액과 해소 방안에 따라 최종 입찰가는 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.