나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [9] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경4945 (9)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 1층102호

용도: 다세대주택

토지면적: 79.88㎡ (약 24.16평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

토지 및 건물 현황:

토지는 부정형이며 지목은 '도로'입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물로서, 본 건은 1동 1층 102호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 건물 내에는 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)에 해당합니다.

인접 도로상태:

본건은 서측으로 세로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

보고된 내용상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부상 특이사항:

별도등기가 존재합니다. (토지 갑구 27, 28번 소유권이전청구권가등기는 2023.4.20. 말소되었으며, 을구 12번 근저당권설정등기는 경매 신청 담보권과 공동담보로 되어 있습니다.)

유치권:

현관문에 '유치권 행사중' 표시가 부착되어 있습니다.

현황조사보고서에 따르면 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납으로 준공 유치권을 행사 중입니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부채권 총액:

0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 개발 현황:

본 물건 주변은 공동주택과 함께 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역입니다.

주변에 개발 계획이나 대규모 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

산업시설과의 혼재:

소규모 공장 및 창고 시설이 혼재하고 있어, 해당 시설들의 운영 여부에 따라 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

"김포대학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

주변 편의시설 및 생활 인프라에 대한 상세 정보는 부족하나, 인근 버스정류장을 통한 기본적인 이동은 가능합니다.

혐오시설:

주변에 소규모 공장 및 창고가 소재하고 있으나, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유해 공장 등)의 존재는 보고된 바 없습니다. 다만, 이러한 시설들로 인한 소음, 분진 등의 영향 가능성은 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권:

가장 중요한 리스크로, 공사대금 미납으로 인한 유치권이 성립될 경우 낙찰 후 추가적인 법적 절차 또는 합의를 위한 비용 발생이 예상됩니다. 유치권의 효력 유무 및 해결 방안에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

재매각 물건:

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있음을 의미합니다. 이는 물건의 매력도 저하 또는 추가적인 문제점 존재 가능성을 시사할 수 있습니다.

별도등기:

을구 12번 근저당권이 경매 신청 담보권과 공동담보로 설정되어 있어, 해당 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

토지 지목:

본건 토지의 지목이 '도로'로 되어 있어, 일반적인 건부지로서의 권리 행사나 향후 토지 관련 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

지역 제한:

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등에 속해 있어 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 유치권, 재매각, 별도등기 등 다수의 특이사항을 포함하고 있으며, 특히 현관문에 부착된 유치권 행사 중 표시는 낙찰 후 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지의 지목이 '도로'라는 점 또한 일반적인 주거용 건물과는 다른 고려가 필요한 부분입니다.

최근 시세 정보에 비해 감정가가 상당히 높게 책정되어 있어, 유치권 해결 비용 및 제반 리스크를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

유치권 해결 가능성:

만약 유치권 문제가 원만하게 해결되거나, 유치권자가 저렴하게 낙찰받아 해결할 경우, 향후 명도 및 권리 관계가 명확해져 가치 상승의 여지가 있습니다.

건축 연도:

JSON 정보 상 건축 연도가 2002년 이전으로 추정되며, 건축물 표제부상 주요 허가 및 사용 승인일은 2015년, 2022년 등으로 비교적 최근에 건축되었거나 사용 승인된 건물일 가능성이 있어, 노후도에 따른 리스크는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

시세 대비 저평가 가능성:

최근 유사 물건의 매매가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차이가 크게 발생하고 있어, 유치권 등 리스크를 감안하고도 가격 메리트가 있을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 단지(탐빌리지) 내 유사 면적(54.43㎡)의 거래가는 2026년 기준으로 3,750만원(1층)부터 7,000만원(2층)까지 분포하고 있습니다. 본건은 1층이므로 3,750만원 거래가를 참고할 수 있습니다.

시세 대비 감정가 괴리:

감정가(1억 8,100만원)는 최근 거래가(최저 3,750만원)보다 현저히 높은 수준입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 감정평가 방식, 또는 유치권 등 미반영된 리스크 때문일 수 있습니다.

리스크 고려 및 입찰가 산정:

본 건은 유치권 존재, 재매각 이력, 별도등기, 토지 지목 '도로' 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 이러한 위험 요소와 이를 해결하기 위한 예상 비용을 반드시 고려해야 합니다.

가장 중요한 유치권 해결 비용 및 명도 비용을 고려하면, 실제 낙찰가는 감정가 대비 훨씬 낮을 것으로 예상됩니다.

권장 입찰가 범위:

최근 1층 거래가 3,750만원을 기준으로, 유치권 해결 및 명도 비용 등을 가산하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 4,000만원 ~ 6,000만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. (이는 유치권자와의 협상 결과 및 법적 절차 진행에 따라 변동될 수 있습니다.)

매수신청보증금:

매수신청보증금은 최저매각가격(감정가)의 20%인 36,200,000원입니다. 실제 입찰 시에는 이 금액을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.