나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [10] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경4945 (10)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 79.88㎡ (약 24.17평)

토지 지분: 79.875㎡ (약 24.17평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.08평)

건물 지분: 59.74㎡ (약 18.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물

준공일자: 2022년 12월 15일 (사용승인일 기준, 관련 기록상 2002년 건축 연도도 확인됨)

해당층: 2층

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

인접 도로상태:

본건 서측으로 소폭의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 속해 있습니다.

주변 시설:

주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

경매 신청 채권(근저당권)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요는 공란으로 확인됨)

특이사항:

* 유치권: 현관문에 '유치권 행사중' 표시가 부착되어 있습니다. 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납으로 인해 유치권을 행사 중이라는 정보가 있습니다.

* 별도등기: 별도등기가 존재합니다. 토지 갑구 27, 28번 소유권이전청구권가등기는 말소되었으나, 을구 12번 근저당권설정등기는 본 경매 신청 담보권과 공동으로 담보된 것으로 확인됩니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 사건입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계 및 보증금/차임이 현재 파악되지 않아, 인수 또는 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 지역은 김포대학교 인근으로, 공동주택과 함께 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 복합적인 특성을 보입니다. 주요 상업 시설보다는 지역 기반의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 환경:

공동주택, 농경지, 소규모 공장이 혼재되어 있어 주거 환경이 조용할 수 있으나, 일부 소음 및 먼지 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

교통:

차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설:

김포대학교가 인근에 위치하여 관련 편의시설 이용이 일부 가능할 수 있으나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 공사대금 미납으로 인한 유치권이 존재하며, 이는 명도 및 소유권 이전 과정에서 법적, 금전적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 유치권 해소 비용을 별도로 부담해야 할 가능성이 높습니다.

* 별도등기: 을구 12번 근저당권이 본 경매 신청 채권과 공동 담보로 설정되어 있어, 해당 권리의 성격 및 처리에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 재매각: 과거 유찰 또는 최고가 매수인의 미납 등으로 재매각이 진행되는 경우, 해당 물건의 잠재적 문제점이나 시장 수요에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 미상 임대관계: 임차인의 존재 여부 및 임대차 조건이 불명확하여, 인수되는 보증금이나 명도 시 발생할 수 있는 갈등에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 1억 8,500만 원에 나온 다세대주택으로, 김포대학교 인근에 위치하고 있습니다. 그러나 공사대금 미납으로 인한 유치권이 현관문에 부착되어 있고, 별도등기 및 재매각 이력이 있어 권리 관계 및 명도에 대한 상당한 주의가 요구됩니다. 주변 환경은 주거, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 유치권과 기타 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 유치권 및 관련 비용에 대한 정확한 파악: 유치권 해소를 위한 정확한 금액 및 절차를 사전에 파악하는 것이 가장 중요합니다.

* 재매각 사유 분석: 이전 입찰에서 발생한 문제점을 분석하여 향후 입찰 전략 수립에 참고해야 합니다.

* 향후 지역 개발 가능성 고려: 김포시 월곶면 일대의 장기적인 개발 계획 및 부동산 가치 상승 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 185,000,000원입니다.

제공된 주변 거래 사례(전용면적 약 54.43㎡)의 거래 금액은 37,500,000원부터 70,000,000원 사이로, 본건의 감정가 및 면적(59.74㎡)과 상당한 차이를 보입니다. 이러한 차이는 거래 시점, 물건의 상태, 또는 제공된 정보의 특성에 기인할 수 있습니다.

현재 본건은 유치권, 별도등기, 재매각 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 유치권 해소를 위해서는 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서의 입찰을 고려해야 합니다.

리스크 요인 해소 비용 및 제반 부대 비용을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 검토해 볼 것을 제안합니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 유치권 현황을 상세히 파악하고, 필요한 법률 자문을 구하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.