나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [4] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경4945 (4)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 181,000,000원

토지면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

토지 지분: 70.25㎡ (약 21.25평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

건물 지분: 59.74㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리에 위치하며, "김포대학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 세로(포장된 도로)에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 해당합니다. 이는 토지의 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

2.5. 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

해당 물건지 주변은 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역입니다. 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 소규모 공장 및 창고의 존재는 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채권자

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 천OOOOOOO입니다.

3.2. 권리관계

* 유치권: 현관문에 유치권 행사 중 표시가 부착되어 있으며, 감정평가서 요약에 따르면 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납으로 유치권을 행사 중인 것으로 파악됩니다. 이는 낙찰자가 유치권 관련 문제를 해결해야 할 가능성이 높음을 시사합니다.

* 별도 등기: 별도 등기가 존재하며, 구체적으로는 토지 갑구 28, 29번 소유권이전청구권가등기는 말소되었고, 을구 12번 근저당권 설정 등기는 경매 신청 담보권과 공동 담보물로 확인됩니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각으로 진행됩니다. 이는 이전 경매 절차에서 문제가 발생했음을 나타내며, 유찰 및 재매각 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도로 명시된 내용은 없습니다.

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 향후 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 지역은 다세대주택이 밀집한 주거지 외에도 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 복합적인 특성을 보입니다. 이는 주거 환경의 쾌적성 측면에서 부정적 요인이 될 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

"김포대학교"가 인근에 위치하고 있어, 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 다만, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역 특성상 편의시설의 밀집도는 높지 않을 수 있습니다.

5.2. 주변 학교 및 기관

김포대학교가 근거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 공사대금 미납으로 인한 유치권 존재는 낙찰 후 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 유치권 금액 및 해소 방안을 반드시 확인해야 합니다.

* 재매각: 과거 경매 절차에서 매수자가 나타나지 않거나, 절차상 문제가 있었음을 의미합니다. 이는 물건 자체의 문제나 권리관계의 복잡성 때문일 수 있습니다.

* 토지 지목 상 불일치: 감정평가서상 토지 지목은 '도로'로 명시되어 있으나, 건물은 '다세대주택' 부지로 이용 중인 것으로 나타납니다. 이는 건축 허가, 소유권, 토지 이용 등에 심각한 법적 문제를 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 별도 등기: 근저당권 등 추가 등기가 경매 신청 담보권과 공동으로 설정되어 있어, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 일부 세대의 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 소재 다세대주택으로, 김포대학교 인근에 위치하고 있습니다. 하지만 공사대금 미납으로 인한 유치권, 재매각 이력, 별도 등기 존재, 그리고 가장 치명적인 토지 지목(도로)과 실제 이용 현황 간의 불일치 등 심각한 법적, 권리적 리스크를 다수 안고 있습니다. 이러한 복합적인 문제로 인해 일반적인 경매 투자 관점에서 접근하기 매우 어렵다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 매우 높은 위험 수반: 본 물건은 유치권, 재매각, 토지 지목 문제 등 해결이 복잡하고 비용이 많이 소요될 수 있는 리스크를 내포하고 있습니다.

* 잠재적 할인 매수 기회: 위와 같은 리스크로 인해 입찰 경쟁이 낮을 수 있으며, 이를 감수하고 법적 문제를 해결할 의지가 있는 투자자에게는 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 김포시 월곶면 지역의 전반적인 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 물건 자체의 심각한 하자를 우선적으로 해결해야 합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 해당 물건과 유사한 건물 연식(2002년) 및 지역의 다세대주택(전용면적 약 54.43㎡)의 거래 가격은 2026년 1월, 4월, 5월에 걸쳐 37,500,000원에서 70,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 물건의 건물 면적(59.74㎡)을 고려하면, 문제 없는 상태에서의 시세는 대략 55,000,000원에서 80,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 유치권, 재매각, 별도 등기, 특히 토지 지목(도로)과 건물 부지 이용 간의 심각한 불일치라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크는 낙찰 후 상당한 추가 비용과 법적 절차를 요구하므로, 이러한 위험을 감수하고 취득하는 경우 상당한 가격 할인율을 적용해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다. 최저매각가격(181,000,000원 * 20% = 36,200,000원)을 고려하고, 현 시세와 리스크 해소 비용 등을 감안할 때, 35,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 보수적으로 제안합니다. 다만, 이는 유치권의 정확한 금액 및 법적 분쟁 해결 가능성에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 심층 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.