나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [6] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경4945 (6)

* 소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 3층 301호 (도로명주소: 경기도 김포시 김포대로2918번길 78)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬라브 지붕 4층 건물 중 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 8,500만원

* 토지 면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

* 토지 지분: 70.25㎡ (약 21.25평)

* 건물 면적: 59.74㎡ (약 18.08평)

* 건물 지분: 59.74㎡ (약 18.08평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 천OOOOOOO

* 재매각 여부: 재매각

2. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용: 본건 토지는 부정형이며, 지목은 도로이나 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 서측으로 세로에 접하고 있습니다.

* 지역 지구 및 제한 사항: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역에 해당됩니다. (이는 향후 건축 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.)

* 기타: 본건 집합건물에 인접한 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로는 위 집합건물의 통로로 사용되는 토지로, 개별 매각이 진행되었습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 없음)

* 주요 권리 분석:

* 유치권: 현관문에 '유치권 행사중' 표시가 부착되어 있으며, 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납으로 유치권을 행사 중인 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 명도 시 분쟁이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권의 성립 여부 및 구체적인 금액에 대한 면밀한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

* 별도등기: 토지 갑구 28, 29번 소유권이전청구권가등기는 2023년 4월 20일 말소되었습니다. 을구 12번 근저당권설정등기는 경매 신청 담보권과 공동 담보로 설정되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금 합계는 0원입니다. (집합건물 등기부채권 총액 0원)

* 임대 관계: 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 대항력 유무를 반드시 확인해야 하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 상권 특성: 본 물건은 주거, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역에 위치하여, 일반적인 도시의 상업 중심 상권과는 거리가 있습니다.

* 상업 시설: 인근에 김포대학교가 위치하나, 주변은 소규모 점포 위주의 생활 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 주거 및 산업 환경: 지역 내 공동주택 및 농경지, 소규모 창고 등이 산재해 있어, 지역 주민을 위한 생활 기반과 소규모 산업 활동이 혼재된 환경입니다.

5. 생활정보

* 건물 개요: 철근콘크리트구조로 건축된 4층 건물이며, 건물 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있습니다.

* 해당 호수 정보: 1동 3층 301호로, 전용면적은 59.74㎡ (약 18.08평)입니다.

* 내부 시설: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기, 소화 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 김포대학교가 인근에 위치하며, 기타 상세한 편의시설 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 가장 중대한 리스크로, 공사대금 미지급으로 인한 유치권 신고가 확인되었습니다. 이로 인해 낙찰자가 금전적 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 매우 높습니다. 유치권의 유효성 및 해결 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

* 별도등기: 일부 권리는 말소되었으나, 경매 신청 담보와 공동 담보인 근저당권이 존재합니다. 추가적인 채무 관계 및 말소 여부를 확인해야 합니다.

* 재매각: 본건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 재매각 사유를 정확히 파악하고, 이전 입찰가를 참고하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 법적 제한이 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 인접 토지 매각: 본 건물이 사용하는 통로 역할을 하는 인접 토지가 개별 매각되었다는 점은, 향후 통행권 등에 관한 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 월곶면 소재 다세대주택으로, 김포대학교 인근에 위치하고 있습니다.

* 가장 큰 특징이자 위험 요소는 '유치권'이 신고되어 있다는 점이며, 이는 낙찰 시 인수하거나 해결해야 할 상당한 부담으로 작용할 것입니다.

* 재매각으로 진행되고 있으며, 다양한 토지 이용 제한 사항과 인접 토지 매각 이슈도 함께 고려해야 합니다.

* 주변 시세는 제공된 JSON 데이터를 통해 파악할 수 있으나, 해당 시세는 유치권 등 본건의 특수한 권리 관계가 반영되지 않은 순수 시장 가격입니다.

* 따라서 본건은 유치권 문제를 해결할 수 있는지 여부가 투자의 성패를 좌우할 것으로 판단됩니다. 철저한 법률 검토와 현장 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가격 경쟁력: 만약 유치권 문제를 성공적으로 해결할 수 있다면, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득하여 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 소액 투자: 재매각으로 인한 최저가 인하 가능성과 함께, 감정가 수준을 고려할 때 비교적 소액으로 투자를 시도해 볼 수 있습니다.

* 주거 가치: 다세대주택으로서의 기본적인 주거 기능은 유지될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 8,500만원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 "탐빌리지" 단지의 전용면적 약 54.43㎡ (약 16.47평) 기준 최근 매매가는 2026년 1월~5월에 걸쳐 3,750만원에서 7,000만원 사이로 거래되었습니다.

* 이는 본건의 전용면적 59.74㎡ (약 18.08평)보다 작은 면적의 거래 사례이며, 층수(지하~2층) 및 상태에 따라 가격 편차가 있음을 유의해야 합니다.

* 이 시세는 유치권 등의 특수 권리 관계가 반영되지 않은 일반 시장 가격입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 가장 큰 변수는 '유치권'입니다. 유치권이 성립되고 낙찰자가 이를 인수해야 할 경우, 해당 유치권의 금액, 해결 과정에 소요되는 시간 및 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 만약 유치권이 법적으로 성립되지 않거나, 해결 가능 금액이 낮아 이를 낙찰자가 직접 해결하는 것이 경제적이라고 판단될 경우, 감정가의 60~70% 수준 (약 1억 1,100만원 ~ 1억 2,950만원) 에서 시작하여, 유치권 해결 비용을 추가로 고려한 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

* 그러나 유치권의 실체가 불분명하거나 해결 비용이 높을 것으로 예상된다면, 입찰가를 감정가의 50% 이하로 낮게 책정하거나, 심지어 입찰 자체를 보류하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 본 물건에 대한 예상 입찰가를 명확히 제시하기 위해서는 유치권의 성립 여부, 금액, 해결 방안에 대한 철저한 조사 및 전문가(변호사, 경매 컨설턴트 등)의 상담이 필수적입니다. 이를 통해 정확한 인수 금액 및 명도 비용을 산출한 후, 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.