나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [1] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-1 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경4945 (1)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-1 1동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 176,000,000원

토지면적: 70.50㎡ (약 21.33평)

토지지분: 70.5㎡ (약 21.33평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.09평)

건물지분: 59.74㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

1.1. 입지조건

입지조건

대상 물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리에 위치하며, "김포대학교" 남서측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있습니다.

차량으로 물건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 토지는 부정형의 토지로서, 공부상 지목은 도로이나 실제로는 다세대주택 건부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

본건 서측으로 세로(포장된 도로)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 천OOOOOOO입니다.

등기부상 채권 총액은 0원이나, 경매 신청 담보권과 공동 담보로 설정된 근저당권(을구 12번)이 존재합니다. 또한, 과거 소유권이전청구권가등기(갑구 13, 14번)는 2023년 4월 20일자로 말소되었습니다.

별도등기가 존재하며, 현관문에는 '유치권 행사중' 표시가 부착되어 있습니다. 현황 조사 보고서에 따르면 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납으로 유치권을 행사 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 권리상 하자입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

상권분석

대상 물건은 김포대학교 인근에 위치하며, 주거, 농경지, 소규모 산업 시설이 혼합된 지역에 속합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 또는 자체 수요에 기반한 상권으로 판단됩니다.

김포대학교가 인접해 있어 학생 및 교직원 등 잠재적 수요층이 존재합니다.

1.4. 생활정보

생활정보

김포대학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

주거지로서 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

정확한 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

유치권: 정환종합건설(주)에서 유치권을 행사 중이며, 이는 공사대금 미납으로 인한 것으로 법적 절차 또는 합의를 통해 해결해야 하는 주요 리스크입니다. 유치권의 실체 및 해결 비용은 낙찰 후 인수해야 할 주요 부담이 될 수 있습니다.

재매각: 본 물건은 재매각 건으로, 이전 경매 절차에서 문제가 발생했음을 시사합니다. 이는 유치권 등의 권리 문제나 기타 복합적인 사유로 인한 것일 수 있습니다.

별도등기: 을구 12번 근저당권설정등기가 경매 신청 담보권과 공동 담보로 설정되어 있어, 관련 채무 관계를 확인해야 합니다.

토지 지목 (도로): 공부상 지목이 '도로'로 되어 있으나, 실제 건물 건부지로 이용 중이라는 점은 추후 토지 이용이나 재산권 행사에 잠재적인 제한을 줄 수 있으므로 관련 부서 확인이 필요합니다.

다수의 토지이용계획 및 제한상태: 각종 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 김포대학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 일괄 매각 대상입니다.

가장 큰 특징이자 위험 요소는 공사대금 미납으로 인한 유치권 존재입니다. 이 유치권의 해결 여부 및 비용이 낙찰가의 적정성을 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

재매각 절차라는 점 역시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

감정가는 176,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때 시세와의 괴리가 존재할 수 있습니다.

본 물건은 높은 위험 요소를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 유치권 해결 방안 모색, 그리고 이에 따른 잠재적 비용을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

유치권 및 재매각 등의 문제로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

김포대학교 인근이라는 지리적 이점과 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

유치권 문제를 원만하게 해결할 경우, 상당한 투자 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 데이터 분석 결과, 유사한 면적(약 54.43㎡)의 다세대주택 물건들이 37,500,000원에서 70,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건 물건의 건물 면적은 59.74㎡로, 비교 대상 물건보다 약 9.5% 더 넓습니다. 이를 고려하여 최고가 매매 사례(70,000,000원)를 조정하면 약 76,650,000원 수준이 됩니다.

하지만 본건은 유치권, 재매각 등 중대한 권리상 하자 및 위험 요소를 가지고 있습니다. 특히 유치권 해결을 위한 법적 절차 및 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

따라서 현재 시세(JSON 데이터 기준)에서 상당한 폭의 위험 프리미엄을 적용하여 보수적으로 접근해야 합니다.

유치권 해결 비용 및 이에 따른 잠재적 손실을 고려하여, 최근 거래된 유사 물건의 최고가 대비 약 30~40% 이상 할인된 가격을 고려해야 합니다.

종합적인 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 65,000,000원으로 산정합니다. 이 가격은 법적 위험 해소 및 투자 수익 확보를 위한 보수적인 수준입니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 유치권 해결 비용 및 법적 리스크에 따라 실제 투자 비용은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.