나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [7] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2024타경4945 (7)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 186,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 70.25㎡ (약 21.26평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.74㎡ (약 18.09평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 70.25㎡

건물지분: 59.74㎡

1.3. 특이사항

특수물건정보: 유치권, 별도등기, 재매각

주의사항: 별도등기 있음. 현관문에 유치권 행사중 표시 부착. 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.4. 채권자

채권자: 천OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위에는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부채권 총액: 0원 (집합건물 등기부요약 기준)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 기준)

3.2. 권리 분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

별도등기 사항이 있으며, 이는 토지 갑구 28번, 29번 소유권이전청구권가등기는 2023년 4월 20일 말소되었으나, 을구 12번 근저당권 설정 등기는 경매 신청 담보권과 공동 담보물건으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

물건지 주변은 공동주택과 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설이 밀집한 중심 상업지역과는 거리가 있습니다. 김포대학교 인근에 위치하여 관련 종사자 및 학생들의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 공동주택이 있어 기본적인 주거 생활이 가능하며, 김포대학교가 근거리에 위치하고 있습니다. 상세한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 주거 환경

본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기, 소화 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

본건은 현관문에 "유치권 행사중" 표시가 부착되어 있습니다. 현황 조사 보고서에 따르면 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납으로 인한 유치권을 행사 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 후 명도에 상당한 부담으로 작용할 수 있으며, 해결을 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 별도등기

을구에 근저당권이 설정되어 있으나, 이는 통상 경매 신청 담보권과 함께 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 공동 담보물건으로 인한 추가적인 영향은 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 재매각

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 문제가 있었음을 시사합니다. 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%임을 유의해야 합니다.

6.4. 토지 이용 계획

본건 토지의 지목은 도로이며, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포대학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 1억 8천 6백만 원으로 책정되었으나, 유치권 행사 중, 별도등기, 재매각 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 공사대금 미납으로 인한 유치권은 낙찰 후 명도 과정에서 큰 부담이 될 수 있습니다. 토지의 지목이 도로로 되어 있는 점도 특이 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 잠재력

김포대학교 인근이라는 입지적 특징은 관련 종사자 및 학생을 대상으로 하는 임대 수익 창출 가능성을 보여줍니다.

8.2. 저평가 가능성

복합적인 권리 관계와 유치권 등으로 인해 시장에서 저평가될 가능성이 있습니다. 만약 유치권 문제가 원만히 해결된다면, 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기(2002년 건축)의 인근 다세대주택(약 54.43㎡)의 거래가는 37,500,000원에서 70,000,000원 사이로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가 186,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 이러한 가격 차이는 본건의 감정가가 시장 현실과 괴리가 있거나, 제공된 거래 사례의 조건이 다르거나, 혹은 본건이 가진 위험 요소(유치권 등)가 시세에 크게 반영되지 않았기 때문일 수 있습니다.

9.2. 리스크 고려

유치권의 존재는 해당 물건의 실질적인 시장 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다. 유치권 해소를 위해 추가적인 비용이 발생할 수 있으며, 이는 입찰가 산정에 반영되어야 합니다. 재매각 이력 또한 신중한 접근을 요구합니다.

9.3. 권고 입찰가

상기 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 산정해야 합니다. 제공된 시세 정보가 매우 낮지만, 감정가의 50~60% 수준을 보수적인 관점에서 고려할 수 있습니다.

따라서, 102,300,000원 (감정가 186,000,000원의 약 55%)을 최저 수준으로 고려하되, 유치권 해결 비용 및 명도 비용을 면밀히 산정한 후 실익을 따져 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 70,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

10. 주변 혐오시설 조사

10.1. 조사 결과

현재 제공된 정보와 일반적인 검색을 통해 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4번지 인근에서 직접적으로 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 악취 발생 공장 밀집 지역 등)이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 주변 환경은 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 것으로 파악됩니다. 다만, 일부 소규모 공장이나 창고의 운영으로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등은 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 상세한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.