나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [8] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2024타경4945 (8)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.74㎡ (약 18.08평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 70.25㎡

건물 지분: 59.74㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 서측으로 세로(포장도로)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 채권 총액은 0원으로 확인되었습니다.

3.2. 권리 관계 (소멸/인수)

통상적인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸되는 권리들입니다. 다만, 특이사항으로 '별도등기 있음'이 명시되어 있어 상세 확인이 필요합니다. (참고: 토지 갑구 28, 29번 소유권이전청구권가등기는 말소되었으며, 을구 12번 근저당권설정등기는 경매 신청 담보권과 공동담보임)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 특이 권리 사항 (유치권, 별도등기)

* 유치권: 현관문에 '유치권 행사중' 표시가 부착되어 있으며, 현황 조사 보고서에 따르면 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납으로 유치권을 행사 중인 것으로 파악됩니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 별도등기: '별도등기 있음' 주의사항이 명시되어 있습니다. (상기 등기부 현황 참조)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 월곶면 포내리 지역은 공동주택과 함께 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 준농림지역의 특성을 보입니다. 대학(김포대학교)이 인근에 위치하여 잠재적 수요가 있을 수 있으나, 전반적으로 개발이 덜 된 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설 (간접적 추론)

인근에 김포대학교가 있어 젊은 층 유동인구가 있을 수 있습니다. 대중교통 이용이 가능하며, 주변에 농경지 등이 있어 전원생활의 요소를 일부 갖추고 있을 수 있습니다. 다만, 도심의 편의시설이나 대규모 교육 시설과의 접근성은 다소 떨어질 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항

공사대금 미납으로 인한 유치권 행사는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생의 가능성이 매우 높습니다. 유치권 신고 금액 및 성립 여부에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 별도등기 관련 사항

'별도등기 있음' 표기는 추가적인 권리 관계나 미등기 부분이 있을 수 있음을 시사하므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 매각이 취소되었을 가능성이 높습니다. 이는 최저매각가격이 시장 현실과 괴리가 있거나, 물건 자체의 위험 요인이 크기 때문일 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항(계획관리지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등)이 있어 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 185,000,000원 대비 상당한 금액의 유치권이 신고되어 있고, 재매각된 이력이 있는 등 고위험 물건입니다. 또한, 별도등기 존재 및 복잡한 토지 이용 제한 사항은 추가적인 검토를 필요로 합니다. 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후에도 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있음을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 고위험 고수익을 추구하는 투자자에게는 유치권 문제를 해결하고 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 건축 연도(2002년)를 고려할 때, 리모델링이나 재건축 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 이는 토지 이용 제한 및 유치권 문제 해결이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(탐빌리지102, 103 등)를 분석한 결과, 유사 면적(약 54.43㎡)의 거래 가격이 37,500,000원에서 70,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가 185,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

본건의 경우, 감정가 185,000,000원에 더하여 유치권 해소 비용, 추가적인 법적 비용, 명도 비용 등을 고려해야 합니다. 재매각 이력과 유치권이라는 중대한 리스크를 감안할 때, 입찰가는 감정가 대비 매우 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세, 유치권 성립 여부 및 금액, 기타 제반 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 80,000,000원

본 입찰가 범위는 제시된 시세와 감정가, 그리고 중대한 권리 리스크를 고려한 잠정적인 추정치이며, 실제 낙찰가는 법원 경매 진행 상황 및 응찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 유치권 관련 상세 조사 결과를 반드시 확인 후 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.