나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [2] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

부천지원 2024타경4945 (2)

경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

토지면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

토지지분: 70.25㎡ (약 21.25평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

건물지분: 59.74㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

건축년도: 2015년 (건축 허가), 2022년 (사용 승인)

총 층수: 4층

해당층: 1층

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

본건 서측으로 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 천OOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

주요 권리 사항:

* 유치권: 현관문에 "유치권 행사중" 표시가 부착되어 있으며, 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납으로 유치권을 행사 중인 것으로 파악됩니다. 이는 본 경매 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 별도등기: 토지 갑구 28, 29번 소유권이전청구권가등기는 말소되었으나, 을구 12번 근저당권설정등기는 본 경매 신청 담보권과 공동 담보로 되어 있습니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각 대상입니다. 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었음을 의미하며, 유치권 등의 문제로 인해 매각이 성사되지 못했을 가능성이 높습니다.

임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내용을 반드시 추가 확인해야 합니다. 보증금 액수가 파악되지 않아도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로, 주거 지역에 해당합니다.

주변에 김포대학교가 근거리에 있어 학생이나 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 있을 수 있습니다.

다만, 공동주택 외에 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성이 다소 떨어질 수 있습니다.

상업 시설이 밀집한 지역이 아니므로, 일반적인 상권의 이점을 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근이 가능합니다. 차량을 이용한 주차 및 이동도 가능합니다.

생활 편의: 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 김포대학교 인근으로 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

건물 내 설비: 급배수, 위생, 난방 설비, 승강기, 소화 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 공사대금 미지급으로 인한 유치권의 존재는 낙찰 후 법적 분쟁, 추가 비용 발생 등 심각한 문제를 야기할 수 있습니다. 유치권 금액 및 해소 방안에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 재매각: 이전 경매에서 유찰된 이력이 있어, 물건의 하자나 시장의 낮은 평가가 반영되었을 가능성이 높습니다.

* 별도 등기: 경매 신청 담보권과 공동 담보인 근저당권이 존재하므로, 관련 내용에 대한 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

* 주변 환경: 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성이 저해될 수 있습니다.

* 제한 사항: 계획관리지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 법적 제한이 있어 향후 토지 이용이나 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리에 위치한 다세대주택 1층 호실입니다. 감정가는 1억 7천7백만 원입니다.

가장 중요한 위험 요소는 현관문에 부착된 "유치권 행사중" 표시와 관련 내용입니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 의무가 발생하거나, 해결을 위해 상당한 비용과 시간을 소요할 수 있는 심각한 권리 문제입니다.

또한, 재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서 이미 이러한 위험 요소들로 인해 매각이 성사되지 못했음을 시사합니다.

제공된 최근 매매 사례는 본건과 주소, 면적, 건축 연도가 상이하며, 거래 금액이 감정가 대비 현저히 낮아 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 유치권 문제가 원만하게 해결될 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 김포대학교 인근에 위치하여 잠재적인 임대 수요가 존재합니다.

* 부동산 임의경매로 채권자에게 우선 변제권이 확보되어 있다는 점은 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 유치권이라는 매우 중대한 위험 요소와 재매각이라는 이력이 있어, 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다.

제공된 주변 시세 자료(JSON)는 본건과 면적, 건축 연도 등이 달라 직접적인 비교가 어렵고, 거래 금액 또한 매우 낮게 나타나 신뢰도가 낮습니다.

일반적으로 이러한 고위험 물건은 감정가 대비 상당한 폭의 할인율을 적용하여 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 유치권 해소를 위한 비용과 시간을 반드시 고려해야 합니다.

따라서, 유치권 금액 및 해소 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 완료된 후, 잠재적 위험과 예상되는 총 비용(낙찰가 + 유치권 해결 비용)을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

현 시점에서 정확한 금액을 제시하기는 어렵지만, 매우 보수적인 관점에서 감정가의 60% ~ 70% 수준 (106,200,000원 ~ 123,900,000원) 이하로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 철저한 권리 분석과 현장 조사 결과를 바탕으로 결정되어야 합니다. 유치권 문제 해결에 상당한 비용이 예상된다면, 입찰가를 더욱 낮추거나 입찰을 보류하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.