나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [5] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 부천지원 2024타경4945 (5)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 183,000,000원

토지면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

경매 절차 참고사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

건축물 정보:

- 건축년도: 2002년

- 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물

- 본건은 2층 202호

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지: 부정형의 토지로서, 토지감정요항표상 지목은 도로로 표기되어 있으나, 구분건물감정평가요항표상 '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다. (건물명세서상 144-4번지이며, 인접한 144-6번지는 해당 집합건물의 이바지하는 통로로써 개별 매각 대상임)

* 인접 도로: 본건 서측으로 세로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018-12-31 접수 을구 3번 근저당권 (천관농업협동조합)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시됨)

* 유치권: 현관문에 '유치권 행사중' 표시가 부착되어 있으며, 정환종합건설(주)에서 공사대금 미지급으로 유치권을 행사 중인 것으로 확인됩니다. (매우 중대한 위험 요소)

* 별도등기: "별도등기 있음"으로 표기되어 있습니다. (토지 갑구 28, 29번 소유권이전청구권 가등기는 2023.4.20 말소됨. 을구 12번 근저당권 설정등기는 경매 신청 담보권과 공동담보임)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상.

* 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 1,612,000,000원

* 다수의 소유권 이전, 근저당, 압류 등 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

* 그러나 유치권 및 별도등기 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 김포대학교 인근에 위치하며, 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼합된 지역입니다.

* 최근 실거래가 분석 (2026년 기준):

* 유사 면적 (약 54.43㎡, 16.46평)의 다세대주택 거래 사례가 2026년 1월~5월 사이에 3,750만원 ~ 7,000만원 사이에 있었습니다.

* 본건은 전용면적 59.74㎡ (18.07평)으로 유사 면적보다 약간 크며, 2층에 위치합니다.

* 최근 거래가 기준, 본건의 시장 가치는 대략 50,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 주의: 감정가(183,000,000원)가 최근 실거래가 대비 현저히 높은 수준입니다. 이는 감정 시점의 차이, 토지 가치 평가 방식, 또는 재매각 대상으로서 최저가가 조정되었을 가능성 등을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근 김포대학교 외 구체적인 생활 편의시설 정보는 제한적입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 인근 버스정류장이 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 가장 큰 위험 요소로, 공사대금 미지급으로 인한 점유권 행사입니다. 명도 소송, 강제 집행 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 가능성이 매우 높습니다.

* 별도등기: 권리관계의 복잡성을 야기할 수 있는 요소로, 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 재매각: 이전 경매에서 낙찰이 이루어지지 않았음을 의미하며, 높은 최저가, 복잡한 권리관계, 또는 명확하지 않은 위험 요소 등이 원인일 수 있습니다.

* 토지 지목 불일치 가능성: 토지 지목이 '도로'로 되어 있으나 실제 건물 부지로 사용되고 있어, 향후 토지 이용에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 해당되어 지역 개발 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 소재 다세대주택 2층 202호로, 재매각 대상입니다. 현재 가장 큰 문제는 현관문에 부착된 '유치권 행사중' 표시는 물론, 별도등기 존재 및 등기부상 복잡한 권리관계입니다. 감정가 대비 실거래가가 매우 낮게 형성되어 있어, 이를 투자 포인트로 볼 수도 있으나, 유치권으로 인한 법적 분쟁 가능성과 명도 지연 가능성을 매우 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저가 취득 가능성: 유치권, 별도등기, 재매각 등의 위험 요소로 인해 유찰될 가능성이 있으며, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 만약 유치권 문제가 원만히 해결되고, 추후 주변 개발이 이루어진다면 시세 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 현재는 위험 요소가 훨씬 큽니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가 (최저매각가격으로 가정): 183,000,000원

* 최근 시세 분석: 유사 면적 (약 54.43㎡)의 실거래가가 3,750만원 ~ 7,000만원 수준으로, 본건 (59.74㎡)은 약 50,000,000원 ~ 70,000,000원 사이의 시장 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

* 위험 요인: 유치권 존재로 인한 명도 비용 및 시간 증가, 법적 분쟁 발생 가능성이 매우 높습니다. 별도등기 및 복잡한 권리관계도 추가적인 위험입니다.

* 이에 따라, 본건은 높은 위험 프리미엄을 반영한 보수적인 입찰가가 필요합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 60,000,000원

* 이는 최근 시세 하단부와 위험 요소를 고려한 금액입니다.

* 유치권 해소 비용 (수백만원 ~ 수천만원 이상 예상) 및 명도에 소요될 시간과 정신적 스트레스를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 물건은 시세보다 훨씬 저렴하게 취득할 기회일 수 있으나, 최악의 경우 유치권 문제 해결에 막대한 비용이 발생하거나, 점유 확보가 어려울 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

* 투자 전에 반드시 유치권의 구체적인 내용, 점유 여부, 해소 가능성 등을 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.