나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4945 [3] 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 지목은 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "김포대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수현 소규모하수처리구역)<하수도법>,<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 세대 출입문에 "유치권 행사중"표시가 되어 있으므로 경매진행시 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음
현관문에 유치권 행사중 표시가 부착되어 있음
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-12

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경4945 (3)

* 소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4 1동 1층 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 179,000,000원

* 토지 면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

* 토지 지분: 70.25㎡ (약 21.25평)

* 건물 면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

* 건물 지분: 59.74㎡ (약 18.07평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천OOOOOOO

* 건축 연도: 2002년

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-4번지, "김포대학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부상 특이사항: 유치권, 별도등기, 재매각.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 별도등기: 토지 갑구 28번, 29번 소유권이전청구권가등기는 2023년 4월 20일 말소되었습니다. 을구 12번 근저당권설정등기는 경매 신청 담보권과 공동담보입니다.

* 채권 총액: 0원 (이는 말소되는 권리의 합계일 수 있습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 금액이 미상이라도 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으며, 이 경우 명도 시 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 주거 외 상업 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 인근 단지 정보: JSON 데이터에 "탐빌리지102", "탐빌리지103" 등의 건물명이 언급되어, 본건과 동일하거나 인근 단지일 가능성이 있습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년):

* 탐빌리지102 (79-34번지), 54.43㎡ (약 16.46평): 2026년 4월 4,500만원, 2026년 1월 7,000만원.

* 탐빌리지103 (79-1번지), 54.43㎡ (약 16.46평): 2026년 5월 3,750만원.

* 제공된 JSON 데이터의 'dealAmount'는 만원 단위를 기준으로 합니다. 예를 들어 '4,500'은 4,500만원을 의미합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: "김포대학교"가 근거리에 위치합니다. 제공된 정보만으로는 상세한 편의시설 및 혐오시설 정보 파악이 어렵습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권: 현관문에 '유치권 행사중' 표시가 부착되어 있으며, 공사대금 미지급으로 인한 유치권 행사가 확인되었습니다. 이는 명도 과정에서 분쟁 및 추가 비용 발생의 주요 원인이 될 수 있습니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 사건이므로, 이전 입찰에서의 유찰 또는 낙찰 취소 사유를 반드시 확인해야 합니다.

* 별도등기: 등기부상 별도 등기가 존재하므로, 말소 여부 및 인수 여부를 정확히 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 2002년 준공된 건물로, 약 24년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 개발 제한: 다양한 지역 지구 지정으로 인해 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면에 위치한 다세대주택으로, 김포대학교 인근에 자리하고 있습니다. 공동주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 교통 여건은 갖추고 있습니다.

그러나 본건은 유치권이 현존하고, 재매각 사건이며, 별도 등기가 있다는 점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다. 특히 유치권 문제는 명도 과정에서 직접적인 부담으로 작용할 수 있으며, 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 2002년 준공된 건물로 노후도도 고려해야 합니다.

최근 매매 사례를 살펴보면, 유사 면적의 다세대주택이 3,750만원에서 7,000만원 사이에서 거래되었으나, 본 건의 감정가는 1억 7,900만원으로 시세와 차이가 있습니다. 이러한 시세와의 괴리, 그리고 중대한 권리상 하자(유치권)를 종합적으로 고려할 때, 입찰 시 상당한 리스크 분석과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 김포대학교 인근의 잠재적 개발 가능성 및 임대 수요 고려 가능.

* 저가 매수 기회: 유치권, 재매각 등의 특수 사항으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 이용에 대한 부담을 줄일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 179,000,000원

* 최저매각가격 (감정가의 80%): 143,200,000원

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (약 28,640,000원)

* 최근 매매 시세 (2026년): 37,500,000원 ~ 70,000,000원. 이는 본건의 감정가 대비 매우 낮은 수준입니다.

* 본건의 주요 리스크인 유치권은 해결에 상당한 비용이 소요될 수 있으며, 재매각 사유 확인이 중요합니다.

* 시세와 감정가의 큰 괴리, 그리고 유치권이라는 중대한 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 170,000,000원

* 이는 최저매각가격을 소폭 상회하는 수준으로, 유치권 해결 비용 및 명도 가능성, 재매각 사유 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 해당 범위 내에서도 적극적인 입찰보다는 신중한 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.