나이스옥션 법원경매 부천 2024타경30869 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 289-3 명품팰리스 에이동 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2024.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원종동 소재 "부천오정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 서해선 "원종역" 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 4층 404호로서,

외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 공용 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8미터, 남측으로 약 6미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2024타경30869 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 289-3 명품팰리스 에이동 4층404호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 404호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

준공년도: 2019년 10월 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 237,000,000원

토지면적: 27.44㎡ (약 83.01평)

건물면적: 35.26㎡ (약 106.66평) - 전용면적 기준

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 원종동 소재 "부천오정초등학교" 남동측 인근에 위치함.

주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 서해선 "원종역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 양호함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

말소기준권리: 을1 근저당 (2021-06-08, 박화순)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을2 주택임차권 (김덕수, 229,000,000원) - 인수 조건

기타 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황 (대항력, 보증금, 인수 여부)

임차인: 김 (김덕수)

보증금: 229,000,000원

전입일자: 2020-08-10

확정일자: 2020-07-20

대항력: 있음

주택임차권 등기 (2023-06-20) 및 물건명세서에 의거, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/임대)

본건(2019년식, 35.26㎡)과 유사한 연식(2019년)의 다세대 주택(48.63㎡)이 2026년 7월 2억 5,300만원에 거래된 사례가 있음 (약 520만원/㎡).

본건의 감정가는 2억 3,700만원 (약 672만원/㎡)으로, 최근 유사 연식 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

제공된 다른 시세 정보(1989-1991년식)는 9천만원 ~ 1억 2천만원 수준으로, 본건과의 직접 비교는 어려우나 주변 다세대 주택의 전반적인 시세 흐름을 파악할 수 있음.

4.2. 건물 연식 및 상태

건축년도가 2019년으로 비교적 신축에 속하여 건물 자체의 노후도는 낮을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 "부천오정초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.2. 기타

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크 (보증금 인수)

임차인 김 (김덕수)는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 2억 2,900만원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높음. 이는 본건의 실질 매수 가격을 크게 상승시키는 요인이 됨.

6.2. 시세 대비 높은 감정가

비교 가능한 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 명도 및 재매각 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

6.3. 기타 (혐오시설 여부)

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 2,900만원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재함.

또한, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어 투자 수익률 확보에 어려움이 예상됨.

임차인과의 원만한 합의 또는 보증금 전액 회수가 가능한 상황이 아니라면, 본건은 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)이라는 점.

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 원종역세권 지역에 위치한다는 점.

9. 예상 입찰가

9.1. 시장 가치 평가

유사 연식(2019년)의 인근 다세대 주택(48.63㎡) 거래 사례(2억 5,300만원)를 바탕으로 추정 시, 본건(35.26㎡)의 시장 가치는 약 1억 8,300만원 ~ 2억 1,000만원 수준으로 평가될 수 있음.

감정가 2억 3,700만원은 이보다 높게 책정된 편임.

9.2. 총 예상 비용 산출

본건의 가장 큰 부담은 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 2,900만원을 인수해야 한다는 점임.

따라서, 총 실제 매수 비용 = 입찰가 + 인수 보증금.

이를 시장 가치(약 1억 8,300만원) 이하로 맞추려면, 입찰가가 마이너스가 되어야 하는 상황으로, 경제적으로 매우 불리함.

9.3. 권고 입찰가

현 상황에서는 임차인과의 협상 또는 보증금 전액 변제가 확실시되지 않는 한, 적극적인 입찰보다는 상황을 주시하거나 입찰을 보류하는 것을 권고함.

다만, 상징적으로 본건의 존재를 확인하는 수준의 입찰을 고려한다면, 10,000,000원 수준의 금액을 제시할 수 있으나, 이는 사실상 추가적인 상당 금액의 지출을 감수해야 하는 매우 높은 리스크를 동반하는 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.