나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경78757 [1] 경기도 구리시 교문동 227-22 구리아이폴리스 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트
단지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북동측으로 경의중앙선(구리역) 및 시내버스 정류장이 인근
에 소재하여, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건중 제3층 제309호로서

외벽:벽돌치장,몰탈위 페인트 마감 등,
창호:샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8M, 남서측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별표8] 참조}), 방화
지구, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설
립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 중점경관관리구역(
시가지역세권 중점경관관리구역/경의중앙선-구리역, 경춘로 일대)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2024타경78757 (1)

* 소재지: 경기도 구리시 교문동 227-22, 구리아이폴리스 3층 309호

* 건물명: 구리아이폴리스

* 토지면적: 5.67㎡ (약 1.71평)

* 건물면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

* 건물 용도: 오피스텔

* 감정가: 224,000,000원

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 북동측으로는 경의중앙선 구리역 및 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 일부 시설(생활 숙박시설, 위락시설)에 대한 제한이 있습니다. 또한 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 울산세무서장의 압류 (2023.04.04.)

* 압류: 서울특별시 (2024.01.31.), 구리시 (2025.09.10.)

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2024.06.28.)

* 소유권 이전: 김지연 (2021.07.23.)

* 주택임차권: 백 (2021.07.23. 전입, 215,000,000원) - 말소 예정

* 임차인 분석:

* * 임차인: 백

* 보증금: 215,000,000원

* 전입일자: 2021-07-23

* 확정일자: 2021-07-05

* 배당신고일자: 2023-07-31

* 대항력: 없음 (물건명세서 상의 확약서에 따라 대항력 포기)

* 인수되는 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

* 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중인 오피스텔입니다.

* 구리아이폴리스는 2020년 2월 준공된 집합건물로 총 142세대로 이루어져 있습니다.

* 주변으로 아파트 단지와 공동주택, 근린생활시설이 혼재하여 유동인구가 형성될 수 있는 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 아파트 단지 및 상가 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 교문초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 경의중앙선 구리역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 등기부상 임차인 백 (보증금 215,000,000원)은 물건명세서 상의 ‘HF 인수조건 변경’ 및 확약서 제출을 통해 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 관련 내용을 면밀히 재확인하는 것이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역 내 일부 시설에 대한 제한(생활숙박시설, 위락시설), 중점경관관리구역 지정 등으로 인해 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 구리시 교문동에 위치한 신축 오피스텔로, 구리역 역세권에 해당하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

* 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서가 제출되어 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, 토지 이용 계획상의 일부 제한사항과 임차인 관련 확약서의 구체적인 법적 내용을 최종적으로 확인하는 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 구리역 역세권 오피스텔로 잠재적 임대 수요가 높습니다.

* 2020년 준공된 신축급 건물로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 전용면적 35.70㎡(약 10.80평)의 소형 면적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 적합합니다.

* 주변 개발 및 구리시의 도시 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (구리아이폴리스):

* 39.4㎡ (10층): 18,000만원 (2026.03) → ㎡당 약 456만원

* 41.21㎡ (4층): 25,000만원 (2026.06) → ㎡당 약 607만원

* 31.39㎡ (12층): 18,250만원 (2026.06) → ㎡당 약 581만원

* 본건(35.70㎡)의 면적과 층수(3층)를 고려할 때, 최근 실거래가 중 31.39㎡(18,250만원) 및 39.4㎡(18,000만원) 거래 사례를 참고하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 이를 바탕으로 본건의 시세는 약 18,000만원 ~ 21,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 22,400만원은 현 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 인수되는 임차보증금이 없음을 감안하고, 시세 하한선 이상으로 보수적으로 접근할 때,

* 예상 입찰가 범위: 18,500만원 ~ 20,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.