나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138208 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "까치산역(지하철 2호선, 5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건물내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2021.05.20)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[370-31번지], [370-92번지]
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 370-31번지에 위치한 케이엠아트빌 제4층 제403호 다세대주택입니다.

- 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경138208 (1)

- 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제4층 제403호

- 건물명: 케이엠아트빌

- 토지면적: 15.70㎡ (약 4.75평)

- 건물면적 (전용면적): 26.24㎡ (약 7.94평)

- 용도: 다세대주택

- 감정가: 287,000,000원

- 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 한OOOOOOO

- 사용승인일: 2021년 05월 20일

- 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제403호

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

- 주위 환경: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

- 교통 상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 비교적 원거리에 지하철 2호선 및 5호선인 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

- 도로 상태: 본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

- 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 특별한 조건이 존재하므로 면밀한 분석이 필요합니다.

- 말소기준권리: 2022년 12월 28일자 양천세무서장의 압류 (체납징세)

- 등기부채권 총액: 265,000,000원

- 주요 권리 관계:

* 소유권보존 (이민호)

* 소유권이전 (김정호)

* 압류 (양천세무서장, 강서세무서장)

* 강제경매 (한국주택금융공사, 사건번호: 2024타경138208)

* 주택임차권 (김연중, 보증금 265,000,000원) - 말소됨

- 임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 07월 12일

* 확정일자: 2021년 06월 10일

* 배당신고일자: 2023년 08월 04일

* 대항력: 없음

- 특이사항: HF 인수조건 변경, 공동담보, 대항력있는 임차인 관련 조건부 매각.

- 주의사항: 본 물건은 임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

- 인수되는 보증금: 0원 (상기 대항력 포기 조건이 충족될 경우)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 지역 내에는 다양한 규모의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

주변 학군으로는 서울월정초등학교가 인접해 있으며, 까치산역을 통한 서울 도심 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있어 지역 자체의 상권 활성화 수준은 보통으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 까치산역(지하철 2호선, 5호선)을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 서울월정초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 소규모 상가 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 주변 환경: 현재까지 확인된 바로는 본건 주변에 혐오시설이나 현저한 부정적 영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지) 등 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 매각 조건: 본건 매각의 가장 큰 리스크는 한국주택금융공사의 대항력 포기 조건입니다. 비록 현재 대항력이 없다고 명시되어 있고 인수되는 보증금은 0원으로 분석되나, 매수인은 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 하며, 조건 불이행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 증개축이나 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

* 건축물 상태: 2021년 사용승인된 신축 건물이나, 내부 시설물의 노후화 여부 및 하자 발생 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연식(2021년)으로 비교적 깨끗한 건물 상태와 양호한 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다. 까치산역 접근성 및 주변 생활 편의시설 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 한국주택금융공사의 대항력 포기 조건이라는 특수 매각 조건이 존재하여, 매수인에게 추가적인 확인 및 절차 이행 부담이 있을 수 있습니다. 이러한 조건부 매각이 원활히 이행될 경우, 시세 대비 합리적인 금액으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 상태의 주거 시설입니다.

* 편리한 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 대중교통망이 발달한 지역입니다.

* 시세 대비 투자 기회: 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 복잡한 권리 관계 해소 시 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 신축 건물의 거래 사례(2019년식, 19.98㎡, 4층, 2.16억원 거래)를 볼 때, 본건(26.24㎡)의 시장 가치는 약 2.8억원 수준으로 평가됩니다. 감정가는 2.87억원으로 시장 시세와 유사한 수준입니다.

본건의 경우, 한국주택금융공사의 대항력 포기 조건이라는 특수한 상황이 존재하며, 이 조건의 이행 여부에 따라 매수인이 부담해야 할 리스크가 달라집니다. 인수 보증금이 0원으로 예상되지만, 조건부 매각임을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 복잡한 권리 관계 해소에 따른 리스크를 반영하여 예상 입찰가는 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가 결정 전, 매각 조건의 구체적인 이행 절차 및 예상되는 리스크에 대한 추가적인 법률 검토를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.