나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138208 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138208 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매3계 2024타경138208 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로78길 49-3, 제4층 제403호 (화곡동, 케이엠아트빌) | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 183,680,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경138208 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경138208 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 287,000,000원

토지면적: 15.70㎡ (약 4.75평)

건물면적: 26.24㎡ (약 7.94평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 비교적 원거리에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통입니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제403호이며, 사용승인일은 2021년 5월 20일입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시창호 등으로 이루어져 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 시설 등이 설치되어 있습니다. 토지는 인접 대지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구에 해당합니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역입니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되고 있으며, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 채무자 및 소유자 정보는 김OO입니다. 본 물건의 정확한 권리관계 및 인수되는 권리 여부를 파악하기 위해서는 상세한 권리분석이 필수적입니다. 통상적으로 강제경매는 채무 불이행으로 인해 법원의 명령에 따라 진행되므로, 낙찰 후 말소되는 권리, 인수되는 권리 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 편의시설 이용이 용이합니다. 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있으나, 지역 주민들을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.7. 생활정보

단지 인근에 서울월정초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다. 대중교통으로는 버스정류장이 가까이 있으며, 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 서울 시내로의 이동이 가능합니다. 주변에 편의시설 및 생활 인프라가 갖추어져 있어 기본적인 생활은 편리할 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

임대관계는 현재 파악되지 않아 인수 시 임대차 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공기 운항 및 군사 시설과 관련된 제한 사항이 존재합니다. 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건물 제한이 있으며, 향후 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 신축(2021년 사용승인)에 가까운 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 강서구의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 교육 환경이 무난하며, 감정가 대비 시세 비교를 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 공항 관련 각종 제한 사항은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.10. 투자 포인트

신축 건물이라는 점과 서울 지역 내 주택이라는 점에서 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 가질 만한 물건입니다. 꾸준한 수요가 있는 지역 특성상 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 주변 시세 및 권리 관계를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계