나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [11] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제6층 제601호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2023.02.07)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔으로 이용중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 (1), (2)는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-102번지, 더프라임 제9층 제905호에 위치한 오피스텔입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적은 8.17㎡ (약 2.47평)이며, 건물면적은 28.42㎡ (약 8.6평)입니다. 해당 건물은 2023년 2월 7일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 311,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다. 또한, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권 보존 등기(김진구) 이후 수협은행의 근저당권, 신변호의 가압류, 수협은행의 임의경매 개시 결정, 강서구의 압류 등이 등기되어 있으나, 본 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 을1호의 수협은행 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인 박한슬 씨가 보증금 50,000,000원, 차임 700,000원에 거주 중이며, 전입일자 및 확정일자는 2023년 8월 22일입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 상업 및 업무시설과 주거용 건물이 혼재하는 복합 용도 지역입니다.

4.2. 상업시설 현황

주변에 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 지역 내 소비 활동 및 업무 지원이 가능한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 초등학교와 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

5.2. 건물 설비

건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 채무 총액은 약 3,078,991,170원으로, 이는 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사합니다. 다만, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 예정이므로 인수되는 금전적 부담은 없습니다.

6.2. 법규 및 규제

토지이용계획상 공항, 가축사육 제한, 건물 높이 제한 등 다수의 법규 및 규제가 적용되고 있어 향후 건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. 검색 결과, 특정 혐오시설이 물건지 바로 인근에 확인되지는 않았으나, 해당 지역(강서구)은 과거 기피시설 관련 민원이 제기된 사례가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사용 승인된 지 얼마 되지 않은 신축 오피스텔로, 최신 설비와 깨끗한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없고, 감정가 대비 시세 조사가 필요한 상황입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 복합적인 토지이용계획 상의 규제 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물로 신축 프리미엄 기대 가능.

* 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담 없음.

* 오피스텔 용도로 인한 안정적인 임대 수익 기대.

* 주변의 다양한 용도 시설 혼재로 인한 지역 활성화 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

본 물건과 동일한 ‘더프라임’ 오피스텔의 구체적인 최근 실거래가 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 유사한 면적(28~29㎡)을 가진 인근의 비교적 신축급 오피스텔(예: 6년차 ‘더포레스트’)의 경우, 최근 거래가가 약 1억 7천만 원대에서 1억 8천만 원대 수준으로 형성되어 있는 것으로 나타났습니다. 본 건의 감정가는 311,000,000원으로, 이는 유사한 면적의 최근 실거래가보다 상당히 높은 수준입니다. 이는 해당 건물이 매우 신축이라는 점이 반영되었거나, 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 차이일 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 311,000,000원과 비교 대상 오피스텔들의 시세(약 1억 7천만 원 ~ 1억 8천만 원대) 간의 큰 격차를 고려할 때, 입찰가를 산정하기 위해서는 신축 건물로서의 가치와 현재 시장에서의 실제 거래 가능한 가격을 신중하게 재평가해야 합니다. 해당 건물이 매우 신축이라는 점을 감안하더라도, 시세와의 격차가 크므로 추가적인 현장 조사 및 시장 조사를 통해 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰가율, 현장 조사 결과, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 본 건물의 실제 가치를 판단해야 하며, 감정가와 유사한 수준으로 입찰하는 것보다는 보수적으로 접근하여 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예상치이며, 실제 투자 결정 시에는 충분한 시장 조사와 전문가의 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.