나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [11] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제905호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [11] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제905호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매3계 2025타경440 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제905호 | 감정가: 311,000,000원 | 최저가: 199,040,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경440 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (11)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제905호

용도: 오피스텔

감정가: 311,000,000 원

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

토지 지분율: 817.43

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.42㎡ (약 8.59평)

건물 지분율: 2842.05

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 수OOO

건물 사용승인일: 2023년 2월 7일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

본건 인근에는 대형마트, 병원, 학교 등 다양한 편의시설이 있으며, 약 10분 거리에 종합병원인 강서MiddleCenter병원이 있어 의료 접근성이 우수합니다.

화곡동은 주거지와 관공서, 학교가 인접한 복합상권으로 배후수요가 풍부하고 유동인구도 많습니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자인 김OO 씨의 부동산에 대해 수OOO를 채권자로 하는 임의경매 사건입니다.

등기부상 권리관계는 공적 장부와의 차이가 없어 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 관계에 대한 정보가 '임대미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무 등은 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

강서구 화곡동은 주거와 상업이 혼재된 지역으로, 최근 신축 오피스텔 및 상가 건물이 다수 들어서며 상권이 활성화되고 있는 지역입니다.

인근에 화곡초등학교 등 교육시설이 있어 배후 수요가 예상되며, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재하여 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

해당 지역은 20~40대까지 폭넓은 소비층을 확보하고 있으며, 아파트 재개발 및 인근 마곡동 일대 택지개발 계획이 진행될 경우 상권은 더욱 활성화될 가능성이 있습니다.

화곡동 상권은 직장인들이 선호하는 메뉴를 중심으로 외식업이 발달해 있으며, 유동인구는 많으나 소비로 연결되지 않는 경향도 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2023년 2월 7일에 사용승인된 비교적 신축 건물인 더프라임 오피스텔 내 제905호입니다.

철근콘크리트 구조로 지상 10층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

오피스텔로서 현재 이용 중이며, 내부 구조는 후첨 호별 배치도 및 내부 구조도를 참고해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 임대차 관계가 확인되지 않은 '임대미상' 상태입니다. 명도 및 임차인 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

해당 물건지 반경 500m 내에는 장례식장, 쓰레기 소각장 등 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 포함되어 있어 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔 경매 물건입니다.

신축 건물이라는 점과 일반상업지역 내 위치, 인근 편의시설 발달 등은 긍정적인 요소입니다.

다만, 임대차 관계 불분명, 공항 관련 보호지구 등 법규 제한 사항은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

경매 절차의 특성상 명도 및 잔금 납부 등 제반 절차를 원활하게 진행할 수 있는지 여부도 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 오피스텔로 비교적 최신 시설 이용 가능.

일반상업지역 내 위치하며, 지역 상권 활성화 및 재개발 가능성 등으로 향후 자산 가치 상승 기대.

입찰 전 임대차 관계, 명도 가능성, 법규 제한 사항 등을 철저히 조사하여 투자 리스크를 최소화할 필요가 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계