나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [12] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제906호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [12] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제906호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경440 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제906호 | 감정가: 327,000,000원 | 최저가: 209,280,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경440 (12) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (12)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제906호

용도: 오피스텔

감정가: 327,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 수OOO

사용승인일: 2023년 02월 07일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡초등학교' 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO, 채권자는 수OOO입니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 선순위 담보권이 말소되는 조건으로 매각이 진행되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 매각물건 명세서 및 기타 공적 장부를 통해 인수되는 권리나 제한사항이 있는지 최종 확인이 필요합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되므로 소유권 이전 등기 시 문제가 없습니다.

1.4. 상권분석

화곡동은 서울 강서지역의 대표적인 복합상권으로, 주거지와 관공서, 학교가 인접하여 배후수요가 풍부하고 유동인구가 많은 지역입니다. 대로변 상권과 이면 먹자상권이 함께 발달해 있으며, 최근 신축 오피스텔 입주로 젊은층 수요 증가가 예상됩니다. 하지만 강서구청의 마곡지구 이전(2026년 예정)은 지역 상권에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 현재는 전세사기 여파로 일부 상가 공실률이 높게 나타나는 등 다소 침체된 분위기도 있으나, 역세권 개발 가능성 등 잠재력도 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 2023년 2월에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 최신 설비(위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 기계식 주차 등)를 갖추고 있습니다. 주변에 화곡초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 상업 및 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 용이한 편이며, 차량 진출입도 가능한 입지입니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 공항 관련 구역 지정은 향후 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

2. 임대 현황: 임대차 정보가 불명확하여, 현재 임차인이 있을 경우 명도에 대한 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다. (감정평가서 상 '임대미상')

3. 지역 경기 및 이슈: 화곡동 일부 지역은 전세사기 이슈로 인해 주거 및 상권 전반에 대한 부정적 인식이 존재하며, 이에 따른 공실률 증가 및 상권 침체가 일부 관찰됩니다. 강서구청 이전 또한 상권 변화의 요인이 될 수 있습니다.

4. 신축 건물의 초기 하자: 2023년 사용 승인된 신축 건물임에도 불구하고, 하자 발생 가능성은 언제나 존재하므로 입주 전 꼼꼼한 점검이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 깨끗한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 갖춘 물건입니다. 화곡동은 복합적인 상권 특성을 지니고 있으며, 주변 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 전반적인 지역 경기 침체 및 전세사기 이슈, 강서구청 이전 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 신축이라는 장점을 바탕으로 시세 차익 또는 임대 수익을 고려할 수 있으나, 투자 결정 전 해당 지역의 시장 동향과 리스크 요인을 충분히 분석하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2023년 사용 승인된 최신 건물로, 내부 시설 및 외관이 깔끔하여 즉시 활용 가능성이 높습니다.

2. 편리한 교통 및 생활 환경: 버스정류장이 인근에 위치하며, 상업 및 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 생활이 편리합니다.

3. 복합 상권 내 입지: 화곡동은 다양한 수요층을 갖춘 복합 상권으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 이전 및 관리 측면에서 유리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계