나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [12] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제6층 제601호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2023.02.07)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔으로 이용중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 (1), (2)는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (12)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제906호

용도: 오피스텔

감정가: 327,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2023년 02월 07일

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하며, 공항, 군사시설 보호 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 소유권보존은 김진구이며, 2023년 02월 24일에 보존되었습니다.

* 말소기준권리는 수협은행의 근저당권(2023년 02월 24일 접수, 채권최고액 3,000,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 신변호의 가압류(2025년 01월 24일, 78,991,170원), 낙원새마을금고의 가압류(2025년 02월 27일, 30,913,203원), 수협은행의 임의경매(2025년 03월 27일, 2,592,856,796원)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 3,109,904,373원입니다.

* 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권개요 정보 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2023년 08월 14일

* 확정일자: 2023년 07월 27일

* 배당신고일자: 2025년 05월 15일

* 대항력: 없음

* 임차인 조수아는 대항력이 없으며, 배당을 신고하였으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 ‘화곡초등학교’ 북측에 위치하며, 주변에 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 오피스텔 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 지역 내 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 화곡초등학교가 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 노선버스정류장이 인근에 위치하며, 차량으로의 접근이 용이하여 교통 여건은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획에 따라 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축물 증축, 개축 또는 개발 시 영향을 줄 수 있으므로 관련 법규에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

* 건물 자체는 2023년 신축된 오피스텔로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 일반상업지역에 속해 있습니다.

* 등기부상 별도의 인수되는 권리가 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 건축물은 최신 상태를 유지하고 있어 즉시 이용이 가능하나, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2023년 신축 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인이 대항력이 없어 명도 절차가 간편할 것으로 보입니다.

* 일반상업지역 내 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 327,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 본건의 현 시세 및 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 전월세 시세, 해당 지역의 경매 낙찰가율 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 감정가를 기준으로 하되, 현 시세, 물건의 상태, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하게 됩니다.

* 주변 지역 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.