나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [6] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제6층 제601호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2023.02.07)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔으로 이용중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 (1), (2)는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (6)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제606호

용도: 오피스텔

감정가: 322,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

사용승인일: 2023년 2월 7일

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 10층 (총 11개 층)

전체 오피스텔 호수: 54호

1.2. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물 내 제6층 제606호이며, 사용승인일은 2023년 2월 7일입니다. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 가장형 토지로서 업무용 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 '화곡초등학교' 북측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변은 상업, 업무, 주거시설이 혼합된 지역입니다. 이러한 복합적인 환경은 지역 내 유동인구를 형성하고 다양한 생활 편의시설을 제공합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법규 및 도시계획의 적용을 받고 있습니다. 이는 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 김진구 (2023.02.24.)

* 근저당: 수협은행 (말소기준권리, 2023.02.24. / 3,000,000,000원)

* 가압류: 신변호 (2025.01.24. / 78,991,170원)

* 가압류: 낙원새마을금고 (2025.02.27. / 30,913,203원)

* 임의경매: 수협은행 (2025.03.27. / 2,592,856,796원)

총 채권액은 약 3,109,904,373원입니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 6월 13일

* 확정일자: 2024년 5월 20일

* 배당신고일자: 2025년 6월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

화곡동 지역은 주거 밀집 지역의 특성과 함께 상업 및 업무시설이 혼재된 복합 상권의 성격을 띱니다. 특히, 강서구청, 강서경찰서 등 관공서와 다양한 업무 단지를 배후로 하고 있어 유동인구가 많은 편입니다. 과거에는 유흥 상권의 성격이 강했으나, 최근에는 젊은 층을 겨냥한 상권으로 변화를 모색하고 있으며, 신축 오피스텔의 입주와 함께 젊은 수요층 증가가 예상됩니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 오피스텔과 주거시설이 혼재된 지역으로, 소규모 상업 시설 이용이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 강서구 일대에서 건설폐기물 처리시설 이전 등에 대한 논의가 있었던 점은 간접적으로 확인할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 화곡초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 및 9호선 등촌역, 가양역 등이 있으나 도보로는 다소 거리가 있습니다. 다만, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 쇼핑/생활: 주변에 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 다수의 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역 외에도 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무를 담보하기 위해 여러 부동산이 묶여 있음을 의미합니다. 이는 경매 진행 시 채권액 규모가 크다는 점을 시사합니다.

6.3. 상권 침체 가능성

과거 화곡동 상권이 유흥 문화에 집중되었고, 최근에는 마곡지구 개발 등으로 인해 상권의 중심이 다소 이동하면서 침체될 가능성도 제기되었습니다. 또한, 강서구청의 이전 계획 등도 상권에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 최근 준공되어 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지적으로는 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 주변에 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요는 존재합니다. 권리 분석상으로는 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점이 긍정적입니다. 다만, 다양한 토지이용계획상의 제한사항과 공동담보 물건으로 인한 높은 채권액 규모는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 화곡동 상권의 변화 추이와 미래 가치를 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션 및 관리 상태가 좋을 것으로 기대됩니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 강서구의 잠재력: 마곡지구 개발 등 주변 지역의 개발 이슈와 더불어 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 322,000,000원입니다. 현재 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없으며, 권리분석상 낙찰로 인해 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 화곡동 일대의 최근 오피스텔 실거래가 및 경매 물건 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시할 수 있습니다.

현 시세 및 유사 경매 물건 분석 결과, 예상 입찰가는 225,400,000원 ~ 273,700,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 소유권 및 임차인 관련 추가 조사, 그리고 최근 시장 동향 및 경쟁 입찰자들의 성향을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.