나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제6층 제601호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2023.02.07)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔으로 이용중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 (1), (2)는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (4)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제604호

용도: 오피스텔

감정가: 295,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.8872㎡ (약 2.39평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

건물지분: 27.4223㎡ (약 8.29평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.4. 건물 정보 (건축물표제부 요약)

건물명: 더프라임

주용도: 업무시설 (오피스텔)

주구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

사용승인일: 2023년 02월 07일

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

건축면적: 266.24㎡

연면적: 2,526.82㎡

총 세대수: 54세대

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: (해당 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡초등학교' 북측 인근 지역입니다. 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 소유권보존: 김진구 (2023-02-24)

* 근저당권: 수협은행 (2023-02-24, 3,000,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신변호 (2025-01-24, 78,991,170원)

* 임의경매: 수협은행 (2025-03-27, 2,592,856,796원)

* 압류: 강서구 (2025-12-03)

총 등기부채권액은 3,078,991,170원입니다.

매각으로 인해 위 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤인제

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-06-12

* 확정일자: 2023-04-24

* 배당신고일자: 2025-04-07

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환에 대한 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 일정한 상업 활동이 예상됩니다.

4.2. 건물 특성

건축물대장상 '더프라임'은 2023년 2월에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 총 54세대로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

'화곡초등학교'가 인근에 위치하며, 상업 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 일반상업지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (2회 기재)

* 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고 높이 관련)

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 마곡열병합발전소, 건설폐기물 처리시설, 쓰레기 소각장 등과 같은 혐오시설이 강서구 내에 존재하거나 추진되는 사례가 있으나, 본건 물건지(서울특별시 강서구 화곡동 24-102)에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 서울식물원 등은 긍정적 편의시설로 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축(2023년 사용승인) 오피스텔로, 입지조건 및 교통이 양호한 편입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로 투자 전 해당 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 사용승인)으로 비교적 관리가 용이함.

* 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 기대 가능.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없음.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일한 건물(더프라임)의 최근 실거래가 정보는 확인되지 않았습니다. 유사한 규모의 인근 오피스텔 시세 자료를 종합해 볼 때, 본건의 면적(27.42㎡/8.29평)과 건물 연식(신축)을 고려할 때 감정가(295,000,000원)는 시장 가격 대비 적정한 수준으로 판단되나, 직접적인 비교 거래 사례 부족으로 인해 정확한 현재 시세 산출에는 한계가 있습니다.

9.2. 현재 시장 가격 추정

제한적인 시세 정보 및 신축 건물임을 감안할 때, 현재 시장 가격은 감정가 수준인 약 29,500,000원/평 (약 8,900,000원/㎡) 또는 그 이하 수준에서 형성될 가능성이 있습니다. (참고: 인근 9년차 오피스텔 5.6평형 시세 약 2,400만원/평 ~ 3,050만원/평)

9.3. 예상 입찰가

권리 분석상 인수할 보증금이 없으므로, 입찰 시에는 감정가 295,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 시장 상황을 고려하여 80% ~ 95% 수준인 약 236,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.