나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [8] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제6층 제601호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2023.02.07)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔으로 이용중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 (1), (2)는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (8)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제902호

신주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 (화곡동)

용도: 오피스텔

감정가: 311,000,000원

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

토지지분: 8.1743㎡ (약 2.47평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

건물지분: 28.4205㎡ (약 8.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 10층 건물

사용승인일: 2023년 02월 07일

총 호수: 54호

토지이용계획: 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 일반적인 지역 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 수협은행의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 02월 24일 접수된 수협은행의 근저당입니다.

등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2023-08-11

확정일자: 2023-08-02

배당신고일자: 2025-04-08

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다양한 상업 및 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 배후수요를 갖추고 있습니다.

최근 사용승인된 신축 오피스텔로서, 지역 내 소규모 임차인(1인 가구, 소규모 사업체 등)을 대상으로 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 지역은 근린생활시설 등이 발달하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

지도상에서 특별히 확인되는 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 서울 시내 및 수도권 접근이 비교적 용이합니다.

교육: 북측에 화곡초등학교가 위치하여 교육 환경이 일부 갖추어져 있습니다.

편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 경매 진행 시 다른 담보물건의 가치나 권리관계에 영향을 받을 수 있습니다.

토지 이용 계획 상의 제한: 공항 관련 보호구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

입찰 전 현장 방문 및 임장 활동을 통해 건물 상태, 관리 상태, 공실 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

소형 면적의 오피스텔로서 1~2인 가구나 소규모 사업체를 위한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계가 명확하며 인수할 권리나 임차 보증금이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리를 승계받게 됩니다.

다만, 주변 상권 및 교통 편의도가 보통 수준이며, 공동담보 물건이라는 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 사용승인으로 최신 설비 및 인테리어 기대.

준수한 입지: 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용 가능.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 법적 리스크 최소화.

소형 면적: 1~2인 임차인 대상의 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 311,000,000원 (약 3.11억 원)입니다.

물건의 전용면적은 28.42㎡ (약 8.60평)입니다.

최근 시세 조사를 실시한 결과, 서울 강서구 화곡동 더프라임 오피스텔의 유사 면적(약 8.6평) 매물들의 호가는 2억 8천만 원부터 2억 9천만 원 내외에 형성되어 있으며, 일부 실거래 사례 역시 이와 유사한 수준으로 파악됩니다.

따라서, 감정가(3.11억 원) 대비 현재 시세(약 2.75억 ~ 2.9억 원)는 다소 높은 편으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 현재 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 예상 입찰가는 약 2억 8천만 원에서 3억 원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 임장 활동을 통한 건물 상태 확인, 추가적인 최신 시세 조사, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.