나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [10] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제904호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [10] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제904호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매3계 2025타경440 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제904호 | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건번호 2025타경440 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (10)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제904호

용도: 오피스텔

감정가: 300,000,000원

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

토지 지분율: 788.7200000000001

건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

건물 지분율: 2742.23

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 수OOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물

사용승인일: 2023년 02월 07일

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수, 개별난방, 승강기, 기계식 주차장 설비 갖춤

대지 이용상태: 업무용 건부지로 이용 중

인접 도로: 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 접함

토지이용계획: 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 임대관계 미상

2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡초등학교' 북측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 환경이 복합적입니다. 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 지하철역과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 김OO입니다. 채권자는 수OOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 '임대미상'으로 명시된 점은 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 파악하는 것이 중요하며, 이는 낙찰 후 인수해야 할 권리나 명도 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 상세한 권리 분석은 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 오피스텔 용도로는 직장인 및 1인 가구 수요를 기대할 수 있으며, 주변 상업 시설과의 연계성을 통해 안정적인 임대 수익을 창출할 가능성이 있습니다. 강서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 가치 상승도 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활 정보

건물은 2023년 2월에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다. 오피스텔로서 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 기계식 주차 설비를 갖추고 있어 편리한 생활이 가능합니다. 주위 환경이 복합적이므로 다양한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 주변 편의시설(병원, 마트, 학군 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

'임대미상'이라는 정보는 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부를 철저히 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 하거나 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 본건 토지이용계획에 '중요시설물보호지구(공항)', '가축사육제한구역', '가로구역별 최고높이 제한지역' 등 다양한 제한 사항이 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 밀집된 상업 및 주거 지역의 특성상 소음, 교통 체증 등의 생활 불편 요소는 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본건 더프라임 오피스텔은 신축 건물이라는 장점과 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억원으로, 향후 시세 변동 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 하지만 '임대미상'으로 인한 권리 관계 불확실성과 각종 도시계획상의 제한은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 본건은 명확한 권리 분석과 현장 답사를 통해 정확한 임대 수익률 및 명도 가능성을 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 신축 오피스텔로서의 즉각적인 임대 수익 또는 실거주 가능성.

- 강서구의 개발 잠재력 및 지속적인 도시 발전 가능성.

- 복합 용도 지역 내에 위치하여 다양한 수요층 확보 가능.

- 철저한 권리 분석 및 임대차 조사 후, 명도 리스크 관리 철저.

- 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대.

- 토지이용계획상 제한 사항을 인지하고 투자 결정.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계