나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [10] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제6층 제601호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2023.02.07)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔으로 이용중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 (1), (2)는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (10)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제904호

건물명: 더프라임

용도: 오피스텔

사용승인일: 2023년 02월 07일

건물 면적 (전용면적): 27.42㎡ (약 8.29평)

토지 면적: 7.89㎡ (약 2.38평)

감정가: 300,000,000원

1.1. 입지조건

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주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물 상태: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물 중 제9층 제904호이며, 2023년 2월 7일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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등기부 현황 요약:

말소기준권리인 수협은행 근저당(2023년 2월 24일, 30억원)보다 후순위인 가압류(신변호), 임의경매(수협은행), 압류(강서구)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소유권보존 등기는 김진구 명의로 2023년 2월 24일에 등기되었습니다.

총 등기부채권액은 3,078,991,170원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2023년 07월 25일

* 확정일자: 2023년 07월 25일

* 배당신고일자: 2025년 06월 18일

* 대항력: 없음

권리분석 요약: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

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지역 특성: 본건이 위치한 강서구 화곡동 지역은 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼합된 복합 상업 및 주거 지역입니다. '화곡초등학교'가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

인근 주요 시설: 화곡초등학교 외 다수의 근린생활시설, 소매점, 식당 등이 분포하여 생활 편의성이 보통 수준입니다.

건물 내 상업 시설 현황: 본 건물은 업무시설(오피스텔) 용도로 사용되고 있으며, 10층 규모에 총 54세대가 입주할 수 있는 신축 건물입니다.

1.4. 생활정보

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교통 접근성: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다. 지하철역까지는 도보 또는 버스 이용이 필요할 것으로 예상됩니다.

주변 편의시설: 주변 상업지역에 다양한 소매점, 금융기관, 병원 등이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 내 편의시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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토지 이용 제한: 본건 토지는 공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 미상: 제공된 정보에 따르면 임대 관련 정보가 명확하게 파악되지 않았습니다(임대미상). 현 공실 여부 및 임대수익률은 별도 확인이 필요합니다.

혐오시설: 현재 파악된 바로는 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치하지는 않습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 2023년 사용 승인된 신축 오피스텔로, 건물 자체의 상태는 매우 양호합니다. 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있으며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰받게 되므로 권리상 안전성은 매우 높은 편입니다. 다만, 토지 이용에 관한 법적 제한 사항과 임대 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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신축 건물: 2023년 준공된 건물로, 건물 노후도가 낮아 즉시 임대가 가능하며 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

지역 발전 가능성: 강서구 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되므로, 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

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시세 분석: 현재(2026년 7월 기준) 유사 면적(25~30㎡)의 더프라임 건물 또는 인근 신축 오피스텔의 매매가는 대략 210,000,000원에서 240,000,000원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

감정가와의 비교: 본건의 감정가는 300,000,000원으로, 현재 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 인수할 보증금이 없는 점과 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 시세 범위 내에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다. 현 시세와 경매 물건의 특성을 종합적으로 판단하여 210,000,000원에서 230,000,000원 사이의 입찰가를 권고합니다. 최적의 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 동향 파악 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.