나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제603호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경440 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제603호 | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 188,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경440 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제603호

용도: 오피스텔

감정가: 295,000,000원

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

토지 지분율: 788.7200000000001 (이 수치는 일반적인 지분율 개념과 다소 차이가 있어, 감정평가서 원문을 확인해야 정확한 의미 파악이 가능합니다. 제공된 정보 그대로 기재합니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

건물 지분율: 2742.23 (이 수치는 일반적인 지분율 개념과 다소 차이가 있어, 감정평가서 원문을 확인해야 정확한 의미 파악이 가능합니다. 제공된 정보 그대로 기재합니다.)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 수OOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조 평지붕 지상 10층 건물 내 제6층 제603호(총 12개 호실 중 하나)이며, 2023년 2월 7일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

이용상태: 본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 가장형 토지로서 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. (세부적인 사항은 관련 법규 및 건축과에 문의 필요)

공부와의 차이: 없습니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 핵심 지역에 위치하여, 주요 간선도로 접근성이 양호합니다. 북측으로는 화곡초등학교가 인접해 있으며, 주변에는 다양한 상업시설, 업무시설, 그리고 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 대중교통 이용이 편리한 노선버스정류장이 도보 거리에 위치하고 있어 직장인 등 유동 인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 수OOO입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 권리분석 결과, 최선순위 설정일은 2023년 2월 24일 근저당권이며, 이는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 제공된 정보만으로는 모든 권리관계를 파악하기 어려우므로, 법원 매각물건명세서 등 추가 자료를 통해 세부적인 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 지역은 다양한 상업, 업무, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔로서의 기능은 주변의 업무시설 종사자나 1~2인 가구의 수요를 흡수할 수 있을 것으로 보입니다. 초등학교 인근이라는 점은 주거 환경의 안정성을 더하지만, 상업/업무시설과의 혼재로 인해 상권의 활력이 기대됩니다. 신축 건물(2023년 사용승인)이라는 점은 최신 트렌드를 반영한 시설을 제공할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.6. 생활정보

서울특별시 강서구 화곡동에 위치하여 서울의 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 도보 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 이용 시 주요 도로로의 진출입이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 많아 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 고려도 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대 미상: 현재 임대 현황이 파악되지 않아, 낙찰 후 공실 발생 가능성 또는 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

토지이용계획의 제한: 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

주변 시설과의 조화: 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역 특성상 소음, 교통량 증가 등의 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

높은 토지/건물 지분율 수치: 제공된 '토지 지분율' 및 '건물 지분율'의 수치(788.72, 2742.23)가 일반적인 지분율의 개념과 크게 달라, 감정평가 과정에서의 특수 계산 방식이 적용되었거나 오기일 가능성이 있습니다. 이에 대한 명확한 해석 없이는 향후 권리 행사나 관리에 혼란이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보상으로는 해당 물건지 주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권(버스정류장 인접)에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 상업, 업무, 주거 시설이 복합된 지역의 특성상 안정적인 임대 수요와 함께 상권 발달 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 임대 현황 미확인, 복잡한 토지이용계획 상의 제약, 그리고 비정상적인 지분율 표기 등은 투자 전 면밀한 추가 조사와 신중한 판단을 요구합니다.

1.9. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2023년 사용승인된 건물로 최신 설비와 트렌드를 반영한 상품성을 기대할 수 있습니다.

우수한 입지: 서울 강서구 화곡동 핵심 지역에 위치하며, 초등학교 및 다양한 편의시설 인접으로 주거 가치가 높습니다.

교통 편의성: 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

잠재적 임대 수익: 주변 상업 및 업무시설 종사자, 1~2인 가구 등을 대상으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

향후 가치 상승 가능성: 지역 개발 계획이나 상권 활성화 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계