나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제6층 제601호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2023.02.07)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔으로 이용중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 (1), (2)는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제603호

용도: 오피스텔

감정가: 295,000,000원 (2억 9천 5백만원)

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.8872㎡ (약 2.39평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.30평)

건물지분: 27.4223㎡ (약 8.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

건축물 사용승인일: 2023년 02월 07일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리인 수협은행의 근저당권(2023.02.24. 접수, 금3,000,000,000원)보다 후순위 권리인 가압류(신변호, 2025.01.24. 접수, 금78,991,170원), 임의경매(수협은행, 2025.03.27. 접수, 금2,592,856,796원), 압류(강서구, 2025.12.03. 접수)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 물건의 임차인은 정근혜 씨로, 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원이며, 전입일자 및 확정일자가 2023년 04월 26일입니다. 배당신고일자는 2025년 04월 10일입니다. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 3,078,991,170원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 상업, 업무, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 화곡초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 유동인구가 형성될 수 있는 조건입니다.

주변 1km 내에 홈플러스익스프레스 화곡2점, 이마트에브리데이 화곡동점 등 상업시설이 위치하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 대공방어협조구역으로 지정되어 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 공항 인근 지역의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물로, 본건은 6층 제603호에 해당합니다. 2023년 02월 07일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

오피스텔로서 현재 공실 없이 이용 중일 가능성이 있으나, 임대 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역에 포함되어 있어 고도 제한 등 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 다수의 도시계획시설 관련 제한사항이 존재합니다.

* 본건 건물의 사용승인일이 2023년으로 비교적 신축이나, 주변 지역의 개발 계획이나 도시정비사업(모아타운 등) 진행 상황에 따라 향후 부동산 가치 변동성을 고려해야 합니다.

* 감정평가서 요약에 "임대미상"으로 기재되어 있어 현재 실제 임대 현황 및 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 임차인 정보가 기재되어 있어 내부 확인은 가능할 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 신축 건물에 속하며 입지 조건 및 편의시설 이용이 용이한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되는 점은 긍정적입니다. 다만, 공항 관련 보호지구 등 토지이용계획상의 제약 사항과 주변 지역의 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 투자 판단을 내려야 합니다. 현재까지 파악된 바로는 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으므로, 권리 관계만으로는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로 상품성이 우수합니다.

* 강서구 화곡동은 지속적인 개발 및 교통망 확충이 기대되는 지역입니다.

* 주변에 근린생활시설 및 교육시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 권리관계가 명확하며, 인수할 임차보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 현재 시세 조사를 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 정보가 구체적으로 파악되지 않아 정확한 시세 산출에는 한계가 있습니다. 다만, 유사한 평형대의 오피스텔이 12평(약 40㎡) 기준으로 6천만원 대에서 거래된 사례가 있습니다. 또한, '더프라임'이라는 건물명을 가진 다른 오피스텔들의 시세는 2억원대 초중반에서 형성되는 것으로 보입니다.

본건의 전용면적은 27.42㎡(약 8.3평)으로, 감정가는 2억 9천 5백만원입니다.

인근 '더포레스트' 오피스텔의 경우 13평형(전용 약 28~29㎡)이 1억 7천만원대 중반에 실거래된 사례가 있습니다.

이러한 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 시세 및 감정가를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.