나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [9] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제6층 제601호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2023.02.07)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔으로 이용중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 (1), (2)는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (9)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제903호

용도: 오피스텔

감정가: 300,000,000원

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

토지 지분: 7.8872㎡ (약 2.39평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

건물 지분: 27.4223㎡ (약 8.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 입지조건

주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

도로상태: 본 건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 2023년 2월 24일 접수된 수협은행의 근저당권입니다.

* 낙찰 후 말소될 권리: 소유권보존, 근저당권, 가압류 2건, 임의경매, 압류 등 모든 등기사항은 낙찰과 함께 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 로

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2023-08-14

* 확정일자: 2023-07-25

* 배당신고일자: 2025-04-07

* 대항력: 없습니다.

* 임차인 보증금 중 인수 금액: 0원

총 인수 보증금: 0원. (대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다.)

등기부채권 총액: 4,165,387,407원. (이 금액은 경매의 근거가 되는 총 채권액이며, 낙찰자가 직접 부담하는 금액은 아닙니다.)

1.4. 상권분석

본 건이 소재한 서울 강서구 화곡동 지역은 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역입니다. 오피스텔 등 업무시설의 이용률이 높으며, 주변 상업 및 근린생활시설과의 연계성이 있습니다.

감정가는 300,000,000원으로, 전용면적 약 8.29평을 고려할 때 평당 약 361만원 수준입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(전용 27~33㎡)의 오피스텔 매매가는 280,000,000원에서 330,000,000원 범위에 있으며, 본 건과 같이 사용승인일이 2023년으로 신축에 속하는 건물의 경우 이 범위의 상단부에 해당할 가능성이 높습니다.

실거래가 정보 또한 감정가 수준에서 거래가 이루어졌음을 시사합니다.

임대 시세는 보증금 50,000,000원, 월세 700,000원에서 1,000,000원 수준으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: ‘화곡초등학교’가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 상업 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 일부 제한사항이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 높아 채권자들의 적극적인 경매 신청 사유가 있었습니다.

* 건물 관련 제한: ‘가축사육제한구역’, ‘가로구역별 최고높이 제한지역’ 등의 규제가 적용됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 투자 또는 실거주 목적으로 고려해 볼 만합니다. 건물 상태가 양호하고 주변 생활 환경이 보통 수준인 점은 긍정적입니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항은 유의할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이하며 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지: 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역으로 향후 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 실거주 및 임대 수익: 오피스텔로서 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 300,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본 건의 신축 건물이라는 점, 그리고 인수되는 권리나 보증금이 없다는 점을 종합적으로 고려했을 때,

290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 일반적인 시장 상황을 반영한 예상이며, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.