나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제6층 제601호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2023.02.07)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔으로 이용중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 (1), (2)는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 305,000,000원

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

특이사항: 공동담보

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2023년 02월 07일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

층수: 지하 1층, 지상 10층 중 제6층 제602호

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시창호 등

내부구조: 오피스텔로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장 설비 갖춤

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주변은 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

신주소는 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 (화곡동)입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 가장형 토지로서 업무용 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

총 등기부채권액: 3,078,991,170원

- 소유권보존 (2023-02-24): 김진구

- 근저당 (2023-02-24): 수협은행 (공동담보, 말소기준권리) - 채권최고액 3,000,000,000원

- 가압류 (2025-01-24): 신변호 - 78,991,170원 (말소예정)

- 임의경매 (2025-03-27): 수협은행 - 2,592,856,796원 (말소예정)

- 압류 (2025-12-03): 강서구청 (세무관리과) (말소예정)

3.2. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 50,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023-04-12

확정일자: 2023-04-03

배당신고일자: 2025-04-14

대항력: 없음

3.3. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리인 수협은행의 근저당보다 늦은 후순위 권리들이 존재하며, 이들 권리(가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 강 은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 지역은 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

신축 오피스텔이 위치하여 젊은층이나 1인 가구의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 업무 및 근린생활시설 이용

주위 환경에 따른 상업 및 업무시설 접근성이 보통 수준으로, 지역 내 근린생활시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 화곡초등학교가 위치하며, 상업 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

신축 오피스텔로 깔끔한 주거 환경을 제공합니다.

도시가스 개별난방, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 교통시설

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

특히 공항 관련 구역, 군사시설 보호구역 등은 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

건축물대장상 주변 시설에 대한 구체적인 혐오시설 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 지역 특성상 주변 건물과의 이격 거리, 일조권 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경440 (2) 물건은 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 시설을 갖추고 있습니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하나, 이는 공동담보 물건에 대한 채권최고액으로 실제 경매 진행 시 복수의 물건이 함께 매각될 가능성이 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

신축 건물이라는 점과 오피스텔의 수요를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2023년 2월에 사용승인된 깨끗한 건물입니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 지역 개발 및 신축 오피스텔의 꾸준한 수요로 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 유사 오피스텔의 최근 시세 자료를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 감정가는 305,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 실거래가 및 매물 정보를 고려할 때, 본건과 동일한 건물(더프라임)의 6층 602호(전용 28.42㎡)는 약 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원 선에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

이에 따라, 잠재적 리스크와 낙찰 후 발생할 수 있는 부대비용(취득세, 명도비용 등)을 감안하여 예상 입찰가는 감정가 수준인 305,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근한다면 290,000,000원 ~ 305,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

단, 실제 입찰가는 해당 물건의 상태, 경쟁 물건 수, 입찰 시점의 시장 상황 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문 및 면밀한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.