나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [5] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제6층 제601호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2023.02.07)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔으로 이용중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 (1), (2)는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (5)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제605호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2023년 02월 07일

감정가: 305,000,000원

토지 면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

건물 면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

인접 도로 상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 24일자 수협은행 근저당권 (을1)

인수되는 권리: 없음. 본 건 경매 절차로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업일자: 2023년 04월 25일

* 확정일자: 2023년 04월 03일

* 배당신고일자: 2025년 04월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 3,078,991,170원 (수협은행 근저당 3,000,000,000원 + 가압류 78,991,170원)

1.3. 상권분석

주변 시설: 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 소비 및 업무 활동이 이루어지는 곳입니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 오피스텔 및 상업용 건물 개발이 용이합니다.

1.4. 생활정보

편의 시설: 인근에 근린생활시설이 위치하며, ‘화곡초등학교’가 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

주거 환경: 다세대주택과 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

이러한 제한사항들은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 고려해야 할 부분입니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년에 사용승인된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

화곡동 지역은 꾸준한 수요와 더불어 개발 가능성이 있는 지역입니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 공항 관련 구역 등 일부 개발 제한 사항이 존재하므로 투자 시 이를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최신축 건물: 2023년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

안정적인 임대 수요: 오피스텔이 밀집한 지역으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 매우 명확합니다.

지역 발전 잠재력: 강서구 일대의 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

본 건과 유사한 면적(약 28㎡)의 화곡동 소재 신축 오피스텔의 경우, 최근 시세는 약 240,000,000원에서 280,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 305,000,000원이지만, 현재 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성된 것으로 보입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려할 때, 시세와 감정가를 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

안정적인 임대 수익률과 더불어 시세 차익을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.