나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [7] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제6층 제601호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2023.02.07)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔으로 이용중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 (1), (2)는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제9층 제901호

건축물 용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2023년 02월 07일 (신축 건물)

총 층수: 지하 1층, 지상 10층 (본건은 9층)

세대 수: 총 54호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 8.59㎡ (약 2.60평)

건물 전용 면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

토지 지분: 8.5946㎡

건물 지분: 29.8816㎡

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 327,000,000원

건물 감정평가요약: 구분건물 감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이: 자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김진구 (2023.02.24)

* 근저당: 수협은행 (2023.02.24, 3,000,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 조* (2023.07.09, 50,000,000원) - 말소

* 가압류: 주식회사태상종합개발 (2024.11.19, 1,086,396,237원) - 말소

* 가압류: 신변호 (2025.01.24, 78,991,170원) - 말소

* 가압류: 낙원새마을금고 (2025.02.27, 30,913,203원) - 말소

* 임의경매: 수협은행 (2025.03.27, 2,592,856,796원) - 말소 (본건 2025타경440)

* 압류: 강서구 (2025.12.03) - 말소

총 등기부채권액: 4,246,300,610원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 02월 24일 접수된 수협은행의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차는 임의경매로서, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 분석

임차인: 조*

보증금: 50,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2023년 07월 21일

확정일자: 2023년 07월 04일

배당신고일자: 2025년 06월 17일

대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리보다 늦으며, 주택임차권 등기 역시 말소 대상입니다.)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설 현황

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 상가, 주거시설 등이 복합적으로 분포하고 있어, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

현지 부동산 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(25-30㎡)의 오피스텔 매매가는 약 2억 8천만 원에서 3억 5천만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

임대 시세는 보증금 1천만 원에 월세 70만 원 또는 보증금 2천만 원에 월세 60만 원 선으로 조사되었습니다. 본 임차인의 임대 조건은 시세 범위 내에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 북측 인근에 화곡초등학교가 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 다수의 근저당 및 가압류가 존재했으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 권리 분석상 특별한 리스크는 없습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 조*은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 임차인의 협조 여부에 따라 다소의 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 본건의 매각 절차에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

신축 건물이므로 건물 자체의 노후도나 하자에 대한 리스크는 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 건물 상태 및 입지 조건이 양호합니다.

등기부상 복잡했던 권리 관계가 모두 소멸될 예정이고, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점에서 권리 분석상 안전한 물건입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 감정가가 현재 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 오피스텔로 즉시 임대 수익 창출 또는 시세 차익 실현이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 본건 주변 지역에 혐오시설이 확인되지 않아 쾌적한 주거 및 업무 환경을 기대할 수 있습니다.

* 향후 주변 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 327,000,000원

최근 시세 분석 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매가는 약 2억 8천만 원에서 3억 5천만 원 선으로 조사되었습니다.

본 건은 권리 인수 부담이 전혀 없으므로, 감정가 범위 내에서 또는 현재 시세를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

현재 시세 및 본건의 신축이라는 장점, 그리고 권리 분석상의 안전성을 종합적으로 고려할 때, 현실적인 예상 입찰가는 2억 9천만 원에서 3억 2천만 원 선 으로 제안합니다.

입찰 시에는 최근 시장 동향과 본건의 세부적인 장단점을 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.