나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101757 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1204호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101757 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1204호 오피스텔 경매

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서울중앙지방법원 경매21계 2025타경101757 | 소재지: 서울특별시 관악구 난곡로 298, 12층1204호 (신림동,더위일관악파크뷰) | 감정가: 246,000,000원 | 최저가: 157,440,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경101757 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101757 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층 1204호

용도: 오피스텔

감정가: 246,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지 지분율: 408.8

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

건물 지분율: 1730

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '난곡사거리' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 '신대방역'이 소재하여 교통 상황 역시 양호한 편입니다. 난곡사거리는 신림로와 남부순환로가 교차하는 지점으로, 지역 내 주요 도로망과 연결성이 좋습니다. 또한, 신림지구중심 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자는 김OO이며, 채무자 역시 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 현재 임대 관계는 파악되지 않아 (미상) 점유자 및 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 말소기준권리 및 인수되는 권리 관계는 매각물건명세서 등을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 신림동 일대는 오피스텔, 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 일반상업지역에 속해 있으며, 난곡사거리 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 이는 상업 시설 및 업무 시설이 발달할 수 있는 잠재력을 보여줍니다. 또한, 신림동 일대는 서울시에서 골목상권 활성화 사업지로 선정된 바 있어, 지역 상권 활성화에 대한 기대감도 있습니다. 난곡 골목형상점가 등 지역 상권은 전통 시장과 유사한 지원을 받을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 2호선 신대방역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 주변에는 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 무리가 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 점유자가 있는지, 있다면 임차인의 대항력 유무 등에 따라 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 토지이용계획 상에는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제가 존재합니다. 이 중 일부는 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한사항으로 작용할 가능성이 있습니다. 현재 검색 결과 상으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 지하철 2호선 신대방역과 난곡사거리 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건이 양호한 오피스텔입니다. 일반상업지역에 속하며 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업적 가치가 기대됩니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하여 명도 관련 불확실성이 존재하며, 토지이용계획 상의 여러 규제 사항들을 고려해야 합니다. 전반적으로는 투자 및 실거주 목적 모두 고려할 수 있으나, 상세한 권리분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 교통망**: 지하철 2호선 신대방역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선으로 서울 주요 지역 접근성이 좋습니다.

2. **발달된 상권**: 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재된 일반상업지역에 위치하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 지역 개발 잠재력이 있습니다.

3. **실수요 및 투자 수요**: 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업장을 위한 실수요와 임대 수익을 위한 투자 수요 모두 존재할 수 있습니다.

4. **지역 활성화 기대**: 관악구의 골목상권 활성화 사업 대상지에 포함되는 등 지역 개발 및 상권 부활에 대한 기대감이 있습니다.

5. **소형 면적**: 17.30㎡ (약 5.23평)의 전용 면적은 초기 투자 비용 부담을 낮출 수 있는 장점이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매21계