나이스옥션 법원경매 인천 2022타경4672 [8] 인천광역시 미추홀구 숭의동 122-3 행복캐슬 101동 9층901호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경4672 [8] 인천광역시 미추홀구 숭의동 122-3 행복캐슬 101동 9층901호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매9계 2022타경4672 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 참외전로 319, 101동 9층901호 (숭의동,행복캐슬) | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 99,960,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2022타경4672 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경4672 (8)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 122-3 행복캐슬 101동 9층901호

용도: 오피스텔 (현황: 아파트로 이용 중)

감정가: 204,000,000원

건물면적: 49.87㎡ (약 15.08평)

토지면적: 9.97㎡ (약 3.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 태OOOOOOOOO

채권자: 웰OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 인천광역시청 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대로변을 따라 상가 및 주상복합 건물이 혼재된 노선상가지대로, 점차 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

1.3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로인 참외전로에 접해 있습니다. 인근에 버스 정류장이 소재하고 있으며, 도원역과 제물포역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 건물구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 2014년 8월 22일에 사용승인된 10층 건물입니다. 본 경매 대상 물건인 9층 901호는 집합건축물대장상 오피스텔로 등록되어 있으나, 실제로는 아파트로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 이는 주거용으로 사용되고 있음을 의미합니다.

1.5. 설비내역

건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스, 승강기, 리프트형 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업시설 개발 등의 가능성도 있으나, 현재는 주거용으로 이용되고 있습니다.

1.7. 최고의 입지

미추홀구청이 인근에 위치하고 있으며, 대로변에 접하여 입지 조건이 우수합니다. 도원역과 제물포역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다. 주변에 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.8. 입지조건

본 물건은 인천의 주요 도로인 참외전로와 접해 있어 차량 이동이 편리하며, 인천의 중심 지역 중 하나인 미추홀구에 위치합니다. 미추홀구청이 인근에 있어 행정 편의시설 접근성이 좋으며, 도원역과 제물포역을 통한 지하철 이용이 가능합니다. 주변으로는 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 모두 가능한 지역입니다.

1.9. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자인 웰OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 근저당권이 말소기준권리이며, 경매를 통해 소유권이 이전될 경우 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되어, 현황 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

1.10. 상권분석

본 물건이 위치한 숭의동 일대는 과거 시장 중심의 상권이 있었으나, 현재는 원도심 상권 쇠퇴와 함께 새로운 개발이 추진되고 있는 지역입니다. 도원역과 제물포역 주변으로 상권이 형성되어 있으며, 대로변을 따라 상업시설이 분포하고 있습니다. 인근에는 재개발 및 도시 재생 사업이 진행 중에 있어 향후 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

1.11. 생활정보

주변에 미추홀구청이 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 도원역과 제물포역이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 참외전로를 통해 차량 이동이 편리합니다. 인근에 어린이집 등 교육 시설과 주차 시설이 마련되어 있습니다.

1.12. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계 미상: 실제 거주자나 임차인이 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 현황 조사가 필수적입니다.

2. 오피스텔 vs. 아파트 이용: 건축물대장상 오피스텔이나 현황은 아파트로 사용 중이므로, 주택담보대출 시 LTV(주택담보대출비율) 적용에 있어 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 용도 불일치에 따른 추후 행정 조치 가능성도 배제할 수 없습니다.

3. 지역적 이슈: 인근 숭의동 128-6번지에 위치한 건물이 6년째 공사가 중단되어 슬럼화 우려가 제기된 사례가 있습니다. 이는 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 지역 환경에 대한 잠재적 위험 요소로 고려할 수 있습니다. 또한, 국유지 위 무허가 건축물 점유 사례도 보고되어, 지역 내 도시 정비 상태를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

4. 일반상업지역: 주거 지역 대비 재산세 등 보유세 부담이 상대적으로 높을 수 있습니다.

1.13. 종합 의견

본건 행복캐슬 101동 9층 901호는 인천 미추홀구의 편리한 교통망과 관공서 등 생활 편의시설이 인접한 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 2014년 준공된 비교적 신축 건물이며, 현재 아파트로 이용 중이라는 점은 주거 가치를 높입니다. 다만, 오피스텔 용도로 등록되어 있으나 아파트로 사용되는 점, 임대차 관계 미상, 그리고 주변 지역의 일부 개발 지연 또는 정비 이슈는 투자 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.14. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 도원역, 제물포역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

2. 실거주 용이: 아파트로 이용 중이라 즉시 실거주가 가능합니다.

3. 개발 호재: 미추홀구 일대에 진행 중인 도시 개발 및 정비 사업으로 인한 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

4. 저평가 가능성: 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매9계