나이스옥션 법원경매 제주 2023타경24871 [2] 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 9층 913호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2023.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 "인화초등학교" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

기호(1,2) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상10층 내
1층 128호, 9층 913호건으로서, (사용승인일자: 2019.03.06.)
외벽: 타일마감 등,
내벽: 벽지마감 등,
바닥: 강마루마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

기호(1,2): 주거용 오피스텔임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①-⑧: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 폭 약 7미터 및 동측으로 폭 약 25미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①-⑧: 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경24871 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 9층 913호

용도: 오피스텔

감정가: 281,000,000원

토지면적: 10.49㎡ (약 3.17평)

토지지분: 10.4878㎡ (약 3.17평)

건물면적: 50.04㎡ (약 15.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 "인화초등학교" 북측 근거리에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정기 노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

토지형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남측 및 북측으로 폭 약 7미터, 동측으로 폭 약 25미터의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 우OOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

특수물건정보: 대항력 있는 임차인(정기범)이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정기범 (마스킹: 정 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-11

* 확정일자: 2020-11-23

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자는 2023-08-29입니다. 해당 임차인은 전입일자가 말소기준권리(근저당, 2021-03-26)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금 170,000,000원 전액 인수 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항이며, 상세한 법률 검토가 반드시 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (정화) - 2020-12-11

* 근저당권 (우리금융캐피탈주식회사) - 2021-03-26, 87,000,000원 (말소기준권리)

* 압류 (제주세무서장) - 2023-04-05 (말소)

* 임의경매 (우리금융캐피탈) - 2023-06-02, 11,221,876원 (말소)

등기부채권 총액: 87,000,000원

물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 제주 시내 중심부인 제주시 일도이동에 위치하며, 주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 "인화초등학교"가 소재하여 교육 환경 및 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

대로변에 인접해 있어 건물 가시성이 좋고, 차량 및 도보 접근성이 양호합니다.

제주 시내 주요 지역으로의 이동이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교통: 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있으며, 지방도 접근성이 좋습니다.

교육: 인화초등학교가 인접해 있습니다.

의료: 제주한라병원 등 주요 의료시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 정기범 임차인은 전입일자(2020-12-11)가 근저당권 설정일(2021-03-26)보다 앞서 대항력이 있습니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 차임이 0원으로 기재된 점은 매우 이례적이므로, 실제 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

시장 변동성: 제주 부동산 시장의 향후 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

권리관계 복잡성: 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 최종 취득 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 시내 중심부의 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 입지 및 건물 상태 면에서 강점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 지역 내 수요를 기반으로 한 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

하지만 170,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 차임이 0원이라는 특이사항은 인수 금액뿐만 아니라 실제 법률 관계에 대한 심도 있는 확인을 요구합니다. 임차 보증금 전액 인수 시, 총 취득 비용이 감정가나 시장가격을 초과할 수 있으므로, 철저한 권리분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 시내 핵심 입지: 도심 접근성 및 생활 편의성 우수.

* 최신 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태 양호 예상.

* 다목적 활용 가능성: 주거 및 업무용으로 임대 수요 확보 잠재력 보유.

* 편리한 교통망: 대중교통 및 도로 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보(전용면적 약 24.85~24.89㎡ 기준)를 본건 건물 면적 50.04㎡에 맞춰 환산한 시세는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월 5일 거래 (150,000,000원 / 24.89㎡ ≈ 6,026,000원/㎡) 환산가: 50.04㎡ * 6,026,000원/㎡ ≈ 301,500,000원

* 2025년 9월 8일 예측 거래 (99,000,000원 / 24.89㎡ ≈ 3,977,000원/㎡) 환산가: 50.04㎡ * 3,977,000원/㎡ ≈ 199,000,000원

* 2025년 11월 15일 예측 거래 (70,000,000원 / 24.85㎡ ≈ 2,817,000원/㎡) 환산가: 50.04㎡ * 2,817,000원/㎡ ≈ 141,000,000원

본건 감정가는 281,000,000원입니다.

임차인 보증금 170,000,000원은 대항력으로 인해 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 위 시장 시세 범위와 감정가를 고려하여 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 낙찰자가 모두 인수해야 하는 상황을 전제로, 총 취득 비용을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

이는 임차인 보증금을 포함하면 총 350,000,000원 ~ 400,000,000원 수준의 실질적 투자 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 따라서 법원 매각 결정 시 임차인의 보증금 배당 여부 및 실제 인수 금액을 최종 확인 후, 해당 범위 내에서 보증금 인수 비용을 고려한 최종 입찰가를 결정해야 합니다. (해당 범위는 단순 참고용이며, 법률 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.