나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경58144 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 170-59 다중주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경58144 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 170-59 다중주택 경매

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서울서부지방법원 경매3계 2023타경58144 | 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 170-59 | 감정가: 1,484,149,940원 | 최저가: 949,856,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2023타경58144 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 170-59

용도: 다중주택

감정가: 1,484,149,940원

토지면적: 155.00㎡ (약 46.89평)

건물면적: 295.26㎡ (약 89.31평)

건물 제시외면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 최OO

채권자: 군OOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 위반건축물.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "서대문구청" 남서측 인근에 소재하는 다가구주택 및 제2종근린생활시설 부지로, 주변 환경은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 연립주택단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

인근 간선도로 변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

연희동은 서대문구의 주요 지역 중 하나로, 서대문구청이 인접해 있어 행정 이용이 편리합니다.

또한, 주변에 다양한 문화 시설, 상점, 식당 등이 발달하여 생활 편의성이 우수합니다.

본건은 지하철역과의 정확한 거리는 명시되지 않았으나, 일반적으로 이러한 지역은 도보 또는 짧은 대중교통 이용으로 주요 역 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면 낙찰자는 해당 권리를 인수하지 않고 소유권을 취득하게 됩니다.

소유자는 최OO이며, 채권자는 군OOOOOOO입니다.

제시외건물 포함 일괄매각 대상입니다.

공동담보 물건으로 추정됩니다.

임차인 현황에 대한 정보는 상세히 나와 있지 않으나, 경매 시 명도 과정에서 임차인과의 관계를 정확히 파악하고 협의가 필요할 수 있습니다. (상세한 권리 분석은 법원 매각물건명세서 등 공식 서류 확인이 필수입니다.)

1.4. 상권분석

본건 소재지인 연희동은 주거 기능과 더불어 상업 및 문화 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다.

건물이 다중주택 및 제2종근린생활시설(사무소)로 구성되어 있어, 임대 수익 창출 잠재력이 높습니다.

주변에 다수의 단독, 다가구, 다세대 주택 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 임대 수요가 기대됩니다.

연희동 특유의 트렌디한 상점, 카페, 갤러리 등이 많아 지역 상권 활성화에 기여하고 있으며, 이는 유동인구 확보에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

차량 이용 시에는 인접 도로를 통해 주요 간선도로망으로의 접근이 용이합니다.

서대문구청이 인접해 있어 행정 업무 이용이 편리하며, 주변에 학교, 공원, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

연희동 지역의 다양한 문화, 예술, 먹거리 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

위반건축물: 건물 4층 테라스 부분에 판넬/새시 구조의 제시외 건물이 무단 증축되어 주거용으로 이용 중인 위반건축물이 존재합니다. 이는 철거 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 법적 문제가 발생할 수 있으며, 추후 매각이나 담보 설정 시 불이익이 될 수 있습니다.

실제 이용상황 불일치 가능성: 감정평가 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 실제 이용상황과 상이할 수 있다고 명시되어 있습니다. 이는 내부 상태, 실제 점유 현황, 숨겨진 문제 등이 발견될 가능성을 시사합니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 임차인과의 갈등, 보증금 반환 부담 등이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동이라는 우수한 입지 조건과 다중주택 및 근린생활시설로서의 임대 수익 창출 가능성을 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 서대문구청 인접 및 잘 갖추어진 생활 인프라가 장점입니다.

하지만, 건물 내 위반건축물 존재, 실제 이용상황 불일치 가능성, 임대 관계의 불확실성 등 해결해야 할 리스크가 분명히 존재합니다.

따라서, 철저한 사전 조사와 함께 위반건축물 해소 방안, 명도 계획 등을 면밀히 수립한다면 장기적으로 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있을 것입니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 서대문구 연희동의 생활권역, 서대문구청 인접 등 지역적 선호도가 높은 곳에 위치합니다.

다양한 수익원: 다가구 주택으로서 다수의 임대 가구를 통한 수익과 제2종근린생활시설(사무소)의 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

가치 상승 잠재력: 위반건축물 문제 해결 및 리모델링, 또는 향후 개발 가능성을 고려했을 때, 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주의 요망: 위반건축물에 대한 명확한 해결 방안 마련과 명도 관련 제반 사항에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계