나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63129 [4] 서울특별시 은평구 신사동 300-70 토니하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63129 [4] 서울특별시 은평구 신사동 300-70 토니하우스 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경63129
• 주소: 서울특별시 은평구 은평터널로5길 33, 2층201호 (신사동,토니하우스)
• 감정가: 240,000,000원
• 최저가: 153,600,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매3계 2024타경63129 | 소재지: 서울특별시 은평구 은평터널로5길 33, 2층201호 (신사동,토니하우스) | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 153,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2024타경63129 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63129 (4)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 300-70 토니하우스 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 240,000,000 원

토지면적: 23.48㎡ (약 7.10 평)

토지 지분율: 2348

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.84㎡ (약 9.33 평)

건물 지분율: 3084

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 신사동 300-70에 소재하며, "은평터널로" 서측 인근, "숭실고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 학교, 아파트단지, 빌라, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며, 각종 생활편의시설과의 접근성은 보통입니다.

교통상황: 본건 동측 인근에 은평터널로가 있고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 및 차량 접근이 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다세대주택(도시형생활주택, 단지형 다세대)입니다. 외벽은 석재, 치장벽돌(타일), 철판 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 본타일 마감, 바닥은 석재, 강화목재 마감, 창호는 하이샷시 및 이중창 등으로 되어 있습니다.

이용상태: 본건은 4층 다세대주택 내 201호로, 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 확장형 발코니, 현관 등으로 이용되고 있습니다. (전체 7개 호실이 이용 중입니다.)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 가장형의 대지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 본건 동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 특이사항 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상이며, 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여 건축물 현황도 및 외부 관찰 등을 참조하여 작성되었습니다. 내부 마감은 동류 물건의 통상적이고 표준적인 마감을 기준으로 평가되었으니 참고하시기 바랍니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울 은평구 신사동에 위치하며, 숭실고등학교 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로 다양한 빌라와 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 근린생활시설과 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 은평터널로가 인접해 있어 차량을 이용한 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다. 채권자인 주OOOOOOOOOOO의 신청으로 개시되었으며, 소유자 겸 채무자는 송OO입니다. 일반적으로 강제경매의 경우, 경매 절차를 통해 낙찰되면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 한, 기존의 등기된 권리(근저당, 압류 등)는 말소되는 것이 원칙입니다. 다만, 특수 권리(유치권, 법정지상권 등)나 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 권리 관계가 복잡해질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 관련 권리 관계를 철저히 분석해야 합니다. 본건의 경우, 상세한 권리 분석을 위해서는 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 신사동 일대는 주거 지역으로서, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 숭실고등학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 상권 수요도 기대할 수 있습니다. 또한, 아파트 단지와 빌라 등 주거 밀집 지역의 특성상 배후 수요가 안정적일 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 유흥가보다는 주거 지역에 특화된 생활 편의 중심의 상권이라고 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

숭실고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주변으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설을 이용하기 편리합니다. 은평터널로 인접으로 시내외 접근성이 좋습니다. 또한, 공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본건 내부를 직접 확인할 수 없다는 점입니다. 폐문부재로 인해 내부 상태, 하자 여부, 불법 건축물 존재 가능성 등을 파악하기 어렵습니다. 또한, 임대 현황이 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설(폐기물 처리장, 화장장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 구체적인 동선 및 주변 환경에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 토지이용계획상 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역)이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 은평구 내에서도 교육 시설과 생활 편의시설, 교통 접근성이 비교적 양호한 지역에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 2억 4천만원이며, 토지 약 7.1평, 건물 약 9.3평을 일괄 매각합니다. 그러나 내부를 직접 확인할 수 없고 임대 관계가 불분명하다는 점은 투자 결정에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 이러한 불확실성으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시장가보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **입지:** 서울 은평구 신사동이라는 위치적 이점과 숭실고등학교 인근의 주거지로서의 안정성.

2. **가치 상승 잠재력:** 내부 수리 및 명도 완료 시, 지역 시세에 맞는 가치 회복 가능성.

3. **경매 메리트:** 내부 확인 불가 및 명도 불확실성으로 인한 경쟁률 완화 시, 시세 대비 저가 매수 기회.

4. **생활 편의:** 주변의 발달된 생활 편의시설 및 교통망을 통한 거주 만족도.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계