나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63389 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울상신초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 보통차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철6호선인 "응암역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설(2호) 건물 내 제3층 제303호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 은평로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지

서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 3층 303호

3. 건물 정보

* 건물명: SM벨리체

* 용도: 오피스텔

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제3층 제303호

* 건물면적: 40.43㎡ (약 12.23평)

* 토지면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

* 토지지분: 11.097000000000001㎡ (약 3.36평)

4. 매각 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63389 (1)

* 감정가: 285,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

5. 채권자

* 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울상신초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 동유형의 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3. 교통상황

* 차량으로의 진출입은 보통 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 "응암역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권)으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경63389) 등기부채권 총액 255,000,000원 입니다.

3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 을구 순위 1번 주택임차권등기가 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있습니다.

4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021년 8월 4일

* 확정일자: 2021년 7월 30일

* 배당신고일자: 2023년 8월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

5. 집합건물 등기부 요약

* 을1: 주택임차권 (이혁, 255,000,000원) - 인수

* 갑3: 소유권이전 2번신탁등기말소 (에스엠종건주식회사) - 말소

* 갑4: 소유권이전 (박혜숙) - 말소

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 255,000,000원) - 말소, 말소기준권리

6. 권리분석 종합

* 본건은 선순위로 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 255,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 진행 과정에서 임차인 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되는 결과이며, 실제 배당 결과에 따라 매수인의 인수 의무가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

2. 지역 특성

* 본건이 위치한 서울특별시 은평구 신사동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

* "서울상신초등학교" 인근에 위치하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

3. 상업 시설 및 편의성

* 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 6호선 "응암역" 및 버스정류장이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

4. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

* 초등학교 인근 및 주거 밀집 지역의 특성을 고려할 때, 혐오시설의 부재는 긍정적인 요인으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

2. 주변 편의시설

* 각종 금융기관, 병원, 마트 등 생활 편의시설은 응암역 및 인근 상업지구를 통해 이용 가능합니다.

3. 교육 환경

* "서울상신초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

4. 교통 및 접근성

* 지하철 6호선 응암역을 통해 강남, 시청 등 주요 업무지구로 환승 없이 이동 가능합니다.

* 은평로와 접하여 차량을 이용한 이동도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 임차인 보증금 인수 위험

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 255,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 경매 물건의 특성상, 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 토지 이용 규제

* 해당 지역은 과밀억제권역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치한 오피스텔로, 지하철 6호선 응암역 이용이 가능한 교통 요지에 자리하고 있습니다.

3. 건축물은 철근콘크리트 구조로 준공된 지 얼마 되지 않아 내부 상태 및 설비는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

4. 가장 중요한 권리분석 사항은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 255,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

5. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점은 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예측된 결과이나, 낙찰 후 실제 배당 현황을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 입지적 장점

* 서울 시내권(은평구)에 위치하며, 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

3. 경매를 통한 시세 차익 가능성

* 권리 관계 상 임차인 보증금 인수 리스크가 존재하지만, 이로 인해 경쟁 입찰자가 줄어들 경우 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 최근 시세 조사 결과, 유사 면적대의 오피스텔이 약 250,000,000원에서 270,000,000원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

4. 건물 상태

* 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 내부 시설 및 유지보수가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 현 시세 및 감정가 분석

* 감정가: 285,000,000원

* 최근 시세 조사 결과: 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원

* 임차인 보증금: 255,000,000원

3. 예상 입찰가 산정

* 본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 255,000,000원이며, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 예상되나, 안정적인 투자를 위해서는 최소 임차인 보증금 이상으로 입찰가를 고려해야 합니다.

* 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 260,000,000원 ~ 275,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 보증금 인수 위험과 시장 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.