나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50434 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 273-8 거성리젠시 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 증산동 소재 지하철6호선 "증산역 1번출구" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철6호선 "증산역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 단지형다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지붙임 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 이중창 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

개별냉ㆍ난방시설로서 주차장설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 단지형다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측으로 응암로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50434 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 273-8 거성리젠시 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 506,000,000원

토지면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

건물면적: 84.35㎡ (약 25.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동에 위치한 거성리젠시 건물 내 3층 302호 오피스텔임.

주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

지하철 6호선 증산역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량의 진출입도 가능함.

건물은 철근콘크리트구조로, 2020년 11월 10일에 사용 승인된 비교적 신축 건물임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울서부지방법원 강제경매개시결정 (2025-01-13, 채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 488,000,000원)

인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권: 임차인 정 (보증금 488,000,000원). 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

소멸되는 권리: 말소기준권리(강제경매)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸함.

총 채권액 (말소기준권리 기준): 488,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 북가좌동은 주거 지역과 상업/업무 지역이 복합적으로 발달한 지역임.

오피스텔 밀집 지역 및 주거 단지와 인접하여 배후 수요가 풍부한 편임.

지하철 6호선 증산역 역세권에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높음.

1.4. 생활정보

주변에 공원, 공공시설, 교육시설 등이 있어 주거 환경이 양호함.

지하철 6호선 증산역과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

건물에는 개별 냉난방 시설, 주차장, 승강기, 소화전, 화재탐지, 급배수 및 위생 설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 488,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임.

이는 총 매수 비용을 크게 증가시키는 요인이 되며, 투자 수익률을 계산할 때 반드시 고려해야 함.

부동산 시장 전반의 가격 변동 가능성 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 북가좌동에 위치한 역세권 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수함.

건물 역시 비교적 신축에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

하지만, 488,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소임.

권리 분석 결과, 임차인의 보증금을 인수해야 함에도 불구하고, 주변 시세를 고려했을 때 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있음.

1.7. 투자 포인트

지하철 6호선 증산역 인근 역세권 입지로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

비교적 신축 건물이라는 점으로 인한 관리 및 유지보수 용이성.

대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해, 시장 가격보다 낮은 총 매수 비용으로 취득할 수 있는 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 506,000,000원이지만, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 488,000,000원에 달함.

이는 매수인의 실제 총 매수 비용이 입찰가와 인수 보증금의 합계가 됨을 의미함.

현재 주변 유사 물건의 시세는 약 520,000,000원에서 560,000,000원 선에서 형성되어 있는 것으로 파악됨.

따라서, 총 매수 비용이 시장가 수준을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 함.

예를 들어, 총 매수 비용을 530,000,000원으로 목표할 경우, 예상 입찰가는 530,000,000원 - 488,000,000원 = 42,000,000원이 됨.

보수적으로 감정가 506,000,000원을 총 매수 비용 상한선으로 본다면, 예상 입찰가는 506,000,000원 - 488,000,000원 = 18,000,000원이 됨.

종합적으로 고려할 때, 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됨.

(이 경우 총 매수 비용은 518,000,000원 ~ 538,000,000원 수준이 됨)

주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.